Miese Vermietertricks, die wir als Mieter unbedingt kennen sollten

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Hรคufige Tricks der Vermieter

Vermieter lassen sich immer mal wieder Tricks einfallen, um die Rechte von Mietern einzuschrรคnken. Manchmal geraten Mieter dann in eine fiese Falle. Wir listen die meisten dieser Tricks auf und wie man sich dagegen wehren kann.

Zu niedrig angesetzte Betriebskostenvorschรผsse

“Lockangebote”mit viel zu niedrig angesetzten Vorauszahlungen tauchen in vielen Wohnungsanzeigen auf. Statt wie frรผher รผblich die sogenannte ” Warmmiete” oder wenigstens die Bruttomiete ( inkl. kalte Betriebskosten) zu nennen, wird inzwischen in Inseraten fast immer die Nettomiete angegeben.

Auf die Frage, wie viel noch dazukommt, heiรŸt es dann oft ” je nach Verbrauch”. Das trifft zwar fรผr die Heizkosten zu, doch die aktuellen Kosten fรผr Mรผll, Grundsteuer und so weiter sind fรผr alle Mietparteien im Haus gleich und dรผrften dem Vermieter bekannt sein. Um die tatsรคchliche Mietbelastung schรถnzurechnen – oder Hartz-IV-kompatibel zu machen- werden die Betriebskostenvorauszahlungen hรคufig fรผr Neumieter unrealistisch niedrig angesetzt. Besser ist es, sich beim Vormieter oder den Nachbarn zu erkunden, was diese an Betriebskosten zahlen. Wer keine Angst hat, sich unbeliebt zu machen, kann sich natรผrlich auch vom Eigentรผmer oder von der Hausverwaltung die letzte Betriebskostenabrechnung zeigen lassen – und zwar vor der Unterschrift unter dem Mietvertrag.

Mietfreiheit mit Auflage zur Renovierung

Die sonnige Altbauwohnung mit Balkon gefiel der Mieterin, allerdings war sie arg heruntergekommen. Auch war das Bad noch nicht einmal gefliest, der Waschmaschinenanschluss fehlte. GroรŸzรผgig machte ihr die Hausverwaltung das Angebot von zwei Monaten Mietfreiheit.

Bei solch umfangreichen Renovierungsarbeiten steht der Aufwand in keinem Verhรคltnis zur Einsparung. Selbst wenn man die Arbeiten selber durchfรผhren kann oder im Freundeskreis Handwerker hat – die Materialkosten sollten nicht unterschรคtzt werden. Fรผr den Vermieter wรผrde sich ein solches Geschรคft natรผrlich lohnen. Fรผr zwei Monate Mietausfall wird die gesamte Wohnung auf Vordermann gebracht. Wenn der Vermieter Glรผck hat, bekommt er die Wohnung sogar ein zweites Mal von seiner Mieterin renoviert. Viele Mieter denken nรคmlich: “Wenn ich die Wohnung bei Einzug renoviere, muss ich wenigstens beim Auszug nichts machen” Irrtum! Die Tatsache, dass man die Wohnung in einem erbรคrmlichen Zustand รผbernommen hat, bedeutet nicht zwingend, dass man bei Auszug nicht renovieren muss. Das gilt nur, wenn man das ausdrรผcklich festgelegt hat, und zwar schriftlich.

DDR-Mietvertrรคge gelten weiterhin

Bei der Beendigung von Mietverhรคltnissen gibt es meist Auseinandersetzungen รผber Kรผndigungsfristen und Renovierungsarbeiten. Mieter mit Vertrรคgen aus DDR-Zeiten sind da fein raus. Fรผr sie gilt auch heute noch, was damals im Mietervertrag vereinbart wurde โ€“ meist weitaus gรผnstigere Regelungen als jetzt รผblich.
Kรผndigungsfrist: Heute kommen Mieter in der Regel innerhalb von drei Monaten aus einem Mietvertrag heraus. Fรผr jene mit DDR-Vertrรคgen gilt eine nur 14-tรคgige Kรผndigungsfrist, wenn sie so vereinbart wurde. Nur wenn eine solche Klausel im Vertrag fehlt, gilt die heute รผbliche Drei – Monatsfrist zum Monatsende.

Renovierung

Wurde im Vertrag vereinbart, dass die Wohnung bei Auszug ยปbesenreinยซ zu รผbergeben ist, dann mรผssen Vermieter das so akzeptieren. Auch dann, wenn es im DDR-Mietvertrag heiรŸt, dass der Mieter die Kosten der MalermรครŸigen Instandsetzung wรคhrend der Mietzeit trรคgt. Kurzum: Es reicht, wenn der Mieter die Wohnung leer rรคumt und dem Vermieter gesรคubert รผbergibt.

Ausnahme:
Hat der Mieter die Wohnung heruntergewirtschaftet oder ist die Bausubstanz beschรคdigt, dann muss er fรผr die Renovierungskosten aufkommen.

Einbauten:

Besitzer eines DDR-Mietvertrages sind nicht verpflichtet, Einbauschrรคnke, Hรคngebรถden u. รค. beim Auszug zu entfernen. Selbst dann nicht, wenn diese Einbauten ohne Zustimmung der damaligen KWV oder AWG oder auch Betrieb vorgenommen wurden. Einzige Bedingung: Die Einbauten mussten im gesellschaftlichen Interesse gelegen haben. Dazu zรคhlte alles, was die Wohnbedingungen verbesserte. Und da reichte es ja schon, die Speisekammer in eine Dusche umzufunktionieren. Schรถnheitsreparaturen bei “DDR-Mietvertrรคgen” (4)

Bei einem DDR-Mietvertrag mit den รผblichen Klauseln zur Schรถnheitsreparatur ist der Mieter wรคhrend der Dauer des Mietvertrags verpflichtet, die erforderlich werdenden Schรถnheitsreparaturen durchzufรผhren. Eine Verpflichtung zur Durchfรผhrung der Schรถnheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhรคltnisses besteht nicht.
Die Verletzung der Pflicht zur Durchfรผhrung von Schรถnheitsreparaturen wรคhrend des Mietverhรคltnisses fรผhrt nur dann zu einem Schadensersatzanspruch des Vermieters, wenn hierdurch die Substanz der Wohnung beschรคdigt wird. AG Berlin Hohenschรถnhausen, Urteil vom 06.02.2003 โ€“ AZ 12 C 374/02 โ€“

Die Mieterin schloss im September 1988 mit der Kommunalen Wohnungsverwaltung einen Mietvertrag รผber eine Vierzimmerwohnung in Berlin-Hohenschรถnhausen. In dem Mietvertrag war die folgende in DDR-Mietvertrรคgen รผbliche Bestimmung enthalten:

“Bei Beendigung des Mietverhรคltnisses ist der Mieter zur malermรครŸigen Instandhaltung nicht verpflichtet. Sofern die Wohnung jedoch infolge der Verletzung der Pflicht des Mieters zur malermรครŸigen Instandhaltung wรคhrend der Mietzeit einen derartig abgewohnten oder schadhaften Zustand aufweist, dass dessen Beseitigung erhรถhte Aufwendungen erfordert, ist der Mieter verpflichtet, die Mรคngel auf seine Kosten zu beseitigen oder die dem Vermieter entstehenden Mehrkosten zu ersetzen. Der Mieter ist verpflichtet, bei Auszug die Wohnung in einem ordnungsgemรครŸen Zustand, besenrein und mit sรคmtlichen Schlรผsseln – einschlieรŸlich der von ihm selbst beschafften – dem Vermieter zurรผckzugeben.”

Die Mieter kรผndigten das Mietverhรคltnis zum 30.04.2002. Bei einer gemeinsamen Wohnungsbesichtigung rรผgte die Vermieterin unter anderem die Verschmutzung der Wohnung, das Vorhandensein diverser Dรผbellรถcher im Bad, die Beschรคdigung der Tapeten und Tรผrfolien und die fleckigen Wรคnde. Da die Mieter die Beseitigung dieser Mรคngel verweigerten, beauftragte die Vermieterin eine Malerfirma mit der Durchfรผhrung der Arbeiten.

Fรผr die verschiedenen Malerarbeiten stellte die Malerfirma der Vermieterin insgesamt 1196,54 Euro in Rechnung. Darรผber hinaus waren der Vermieterin wegen der Reinigungsarbeiten Kosten in Hรถhe von 139,20 Euro entstanden. Mit der Klage verlangte die Vermieterin die Erstattung dieser Kosten.

Das Amtsgericht hat die Klage der Vermieterin abgewiesen. Es wies zunรคchst darauf hin, dass sich das Rechtsverhรคltnis zwischen den Parteien weiterhin nach den Bestimmungen des Mietvertrags vom September 1988 richte. Auf Grund des Inhalts dieser Vorschriften seien die Mieter nur wรคhrend der Dauer des Mietverhรคltnisses, nicht jedoch beim Auszug, zur Durchfรผhrung von Schรถnheitsreparaturen verpflichtet.

Die Verletzung der Pflicht zur Durchfรผhrung von Schรถnheitsreparaturen wรคhrend des Mietverhรคltnisses fรผhre nur dann bei Beendigung des Mietverhรคltnisses zu einem Schadensersatzanspruch der Vermieterin, wenn hierdurch Mรคngel an der Substanz der Wohnung verursacht worden seien. Der Anspruch der Vermieterin beschrรคnke sich insoweit auf die durch die Substanzverletzung entstandenen Mehrkosten bei der Renovierung.

Diese Vertragsauslegung ergebe sich aus der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden gesetzlichen Regelung (dem Zivilgesetzbuch der DDR). Nach diesen Vorschriften waren die Mieter von Wohnrรคumen zwar zur malermรครŸigen Instandhaltung der Wohnrรคume wรคhrend der Mietzeit verpflichtet, nicht jedoch zur Renovierung bei Beendigung des Mietverhรคltnisses. Das Amtsgericht wies in seinen Urteilsgrรผnden darauf hin, dass mit dieser Regelung vermieden werden sollte, dass derjenige Mieter, der seiner Verpflichtung zur malermรครŸigen Instandhaltung regelmรครŸig nachgekommen sei, die Wohnung beim Auszug gleichwohl noch einmal hรคtte renovieren mรผssen.

Bei einer Neuvermietung war daher der Vermieter gesetzlich verpflichtet, die Wohnung in einem malermรครŸig einwandfreien Zustand zu versetzen. Aus der Vorschrift des ยง 104 Abs. 1 ZGB folge zugleich, dass ein VerstoรŸ des Vormieters gegen die Pflicht zur Durchfรผhrung von Schรถnheitsreparaturen wรคhrend des Mietverhรคltnisses nicht zugleich auch einen Schadensersatzanspruch des Vermieters begrรผnden kรถnne.

Ein Ersatzanspruch sollte nach der Regelung des ZGB erst dann entstehen, wenn die unterlassene Durchfรผhrung von Schรถnheitsreparaturen zu Schรคden an der Substanz der Wohnrรคume gefรผhrt hรคtte, deren Beseitigung einen erhรถhten Aufwand verursachen wรผrden. Nur in diesen Fรคllen sei der Mieter schadensersatzpflichtig, wobei sich der Ersatzanspruch auf die hierdurch entstandenen Mehrkosten beschrรคnke.

Das Amtsgericht gelangte zu der Feststellung, dass ein erhรถhter Renovierungsaufwand wegen der von der Vermieterin behaupteten รผbermรครŸigen Abnutzung nicht vorliege. Das Abblรคttern der Farbe von den Tรผren oder Fensterrahmen und das Vergilben der Tapeten sei eine รผbliche Abnutzungserscheinung eines รผber zwรถlf Jahre andauernden Mietverhรคltnisses.

Eine Substanzverletzung der Wohnung, die nach den oben genannten MaรŸstรคben zu einem Ersatzanspruch der Vermieterin hรคtte fรผhren kรถnnen, konnte das Amtsgericht weder in Bezug auf die abblรคtternde Farbe noch auf die sich ablรถsenden Tรผrfolien feststellen.

Soweit die Vermieterin Ansprรผche auf die von den Mietern wรคhrend des Mietverhรคltnisses angebrachten Dรผbellรถcher gestรผtzt hat, wies das Amtsgericht darauf hin, dass zu einem normalen Wohngebrauch auch das Anbringen von Dรผbellรถchern gehรถre. Die Vermieterin habe aber nicht dargelegt, dass die Mieter in vรถllig รผbertriebenen und nicht mehr vertragsgemรครŸen Umfang Dรผbellรถcher gesetzt hรคtten.

Die Vermieterin konnte von den Mietern auch nicht die Erstattung der Reinigungskosten verlangen. Das Amtsgericht wies darauf hin, dass die Mieter auf Grund der Vereinbarung im Mietvertrag lediglich verpflichtet gewesen waren, die Wohnung besenrein zu รผbergeben. Das war unstreitig geschehen. (Mitgeteilt von Rechtsanwalt Mirko Walther)

Wohnungsabnahmeprotokolle

Bei Wohnungsbaugesellschaften sind Protokolle eine gรคngige Methode Mieter in Schadenersatzklagen hinein zu drรคngen. Vorsicht: Abnahmeprotokoll ist auch nicht Voraussetzung fรผr die Rรผckgabe einer Wohnung, auch wenn diese Auffassung weitverbreitet ist. Insofern sind die Mieter nicht verpflichtet ein vom Vermieter diktiertes Protokoll zu unterschreiben, denn die Unterschrift kann im Zweifel als( nicht gewollte) Bestรคtigung von Mรคngelbeseitigungspflichten gelten! Vor allem sich an Ort und Stelle eine Kopie geben lassen vom Vermieter.

Kein Blankoรผbergabeprotokoll unterschreiben, wo der Vermieter dann in seinem Bรผro frisch und froh Eintragungen vornehmen kann und der Mieter der Dumme ist. Von einer Unterschrift ist dringend abzuraten, wenn Sie (der Mieter) nicht voll und ganz mit dem Inhalt des Protokolls einverstanden sind. Mit der Unterschrift erkenne Sie den Zustand der Wohnung und mรถgliche Forderungen des Vermieters an.

Sollte Sie doch unterschrieben haben sofort Widerspruch / Widerruf, / Einspruch erheben schriftlich an den Vermieter richten. Geht der Vermieter nicht auf den Widerspruch, Widerruf, oder Einspruch ein. Bei der Polizei Anzeige erstatten wegen Betrug ยง263. รœbt der Vermieter Druck auf Sie aus, darauf hinweisen dass dies den Straftatbestand der Nรถtigung ยง240 entspricht.

Abwรคlzung von sonstigen Betriebskosten

16 umlagefรคhige Betriebskostenarten werden in der Betriebskostenverordnung aufgefรผhrt. AuรŸerdem gibt es den Kostenpunkt ” sonstige Betriebskosten”. Viele Vermieter missbrauchen diese Position als Sammelbecken fรผr alle mรถglichen Kostenarten, die sie gern auf die Mieter abwรคlzen wรผrden. Doch zusรคtzliche Kosten dรผrfen nur dann umgelegt werden, wenn sie zum einen gerichtlich als zulรคssig anerkannt worden sind und wenn sie auรŸerdem im Mietvertrag benannt werden. Insofern kommen beispielsweise die Kosten der Dachrinnenreinigung auf die Mieter umgelegt werden – aber eben nur, wenn sie im Mietvertrag unter “sonstige Betriebskosten” aufgefรผhrt worden sind.

Die Kleinreparaturenfalle

Die berรผhmt-berรผchtigte Kleinreparaturklausel bedeutet praktisch eine Einschrรคnkung der Instandhaltungspflicht des Vermieters. In vielen Mietvertrรคgen gibt es diese Vereinbarung, wonach sich der Mieter an den Kosten fรผr kleinere Reparaturen beteiligen muss. Wirksam ist eine solche Klausel aber nur dann, wenn eine Obergrenze fรผr die Belastung genannt wird. Die Kostenbeteiligung gilt nur fรผr Gegenstรคnde, die dem direkten Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Ebenfalls wird auch gern eine Kostenbeteiligung von denjenigen Mietern verlangt, die gar keine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag haben.

Reparaturen werden mit der Begrรผndung abgelehnt, der Mieter sei schuld

Ob Rohrverstopfung, Schimmel oder Mรคuseplage in der Wohnung hรคufig wird von Vermietern argumentiert, der Mieter sei selber schuld und mรผsse den Schaden beheben bzw. seine Versicherung einschalten. Gerade wenn es um kleinere Sachen geht, fallen viele Mieter auf diese Begrรผndung herein und ersetzen beispielsweise eine zerbrochene Fensterscheibe aus eigener Tasche oder kaufen eine Mausefalle. Dabei ist die Rechtslage eigentlich klar: Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung in einem ordnungsgemรครŸen, mรคngelfreien Zustand zu halten. Fรผr Schรคden an der Mietsache, also an allen mit vermieteten Gegenstรคnden wie Tรผren, Fenster, Waschbecken u.s.w. muss er aufkommen, es sei denn, der Mieter hat den Schaden selber verursacht.

Nichteinhalten der 20-prozentigen Kappungsgrenze bei Mieterhรถhung

Innerhalb von drei Jahren darf die monatliche Nettomiete um maximal 20 Prozent angehoben werden. Ausgenommen ist lediglich eine Erhรถhung der Betriebskostenvorauszahlungen sowie modernisierungsbedingte Mieterhรถhungen. Wer sich nicht รผber den Tisch ziehen lassen will, sollte eine Mieterhรถhung grundsรคtzlich vorab in einer Beratungsstelle des Mietervereins prรผfen lassen. Hat man erst einmal unterschrieben, ist es zu spรคt.

Der Mieter wird zu einem neuen Mietvertrag gedrรคngt

Wenn der neue Eigentรผmer einem einen neuen Mietvertrag nach Verkauf des Hauses aufschwatzen oder eine andere freiwillige Vereinbarung abschlieรŸen will, ist dies fast immer zum Nachteil des Mieters. Auch nach Komplettsanierung, Eigentรผmerwechsel oder Tod des Ehepartners bleibt der alte Mietvertrag gรผltig, ganz gleich, ob er noch aus der DDR oder gar aus der Zeit vor dem zweiten Weltkrieg stammt. Den Mietvertrag sollte man wie seinen Augapfel hรผten. Will der Vermieter partout einen neuen abschlieรŸen, will er meist die rechtliche Position des Mieters verschlechtern, etwa was die Kรผndigungsfristen betrifft oder die รœbernahme von Schรถnheitsreparaturen.

Unberechtigte Schadenersatzforderungen beim Auszug

Viele Mieter รคrgern sich darรผber, dass sie ihrer Kaution und ihrem Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung nach dem Auszug Monate- oder gar jahrelang hinterher rennen mรผssen. Sofern keine Forderungen offen sind, sollte die Kaution etwa spรคtestens sechs Monate nach Beendigung des Mietverhรคltnisses zurรผckgezahlt werden.

Doch gerade die angeblich nicht korrekt ausgefรผhrten Schรถnheitsreparaturen werden hรคufig zum Vorwand genommen, die Rรผckzahlung zu verzรถgern. Oder es wird behauptet, der Hausflur sei beim Umzug beschรคdigt worden. Wer auf Nummer sicher gehen will, kann sich bei der Wohnungsabnahme durch den Mieterverein begleiten lassen.

Ein solcher Service ist zwar kostenpflichtig, lohnt sich aber vor allem dann, wenn man mit der Hausverwaltung bereits schlechte Erfahrungen gemacht hat. Ansonsten gilt: Belege und Beweise sammeln, d. h. Fotos vom Zustand der Wohnung machen, Quittungen รผber durchgefรผhrte Renovierungen aufheben und einen Bekannten zur Wohnungsabnahme als Zeugen mitnehmen. (Luise Mรผller)