Häufige Tricks der Vermieter
Vermieter lassen sich immer mal wieder Tricks einfallen, um die Rechte von Mietern einzuschränken. Manchmal geraten Mieter dann in eine fiese Falle. Wir listen die meisten dieser Tricks auf und wie man sich dagegen wehren kann.
Inhaltsverzeichnis
Zu niedrig angesetzte Betriebskostenvorschüsse
“Lockangebote”mit viel zu niedrig angesetzten Vorauszahlungen tauchen in vielen Wohnungsanzeigen auf. Statt wie früher üblich die sogenannte ” Warmmiete” oder wenigstens die Bruttomiete ( inkl. kalte Betriebskosten) zu nennen, wird inzwischen in Inseraten fast immer die Nettomiete angegeben.
Auf die Frage, wie viel noch dazukommt, heißt es dann oft ” je nach Verbrauch”. Das trifft zwar für die Heizkosten zu, doch die aktuellen Kosten für Müll, Grundsteuer und so weiter sind für alle Mietparteien im Haus gleich und dürften dem Vermieter bekannt sein. Um die tatsächliche Mietbelastung schönzurechnen – oder Hartz-IV-kompatibel zu machen- werden die Betriebskostenvorauszahlungen häufig für Neumieter unrealistisch niedrig angesetzt. Besser ist es, sich beim Vormieter oder den Nachbarn zu erkunden, was diese an Betriebskosten zahlen. Wer keine Angst hat, sich unbeliebt zu machen, kann sich natürlich auch vom Eigentümer oder von der Hausverwaltung die letzte Betriebskostenabrechnung zeigen lassen – und zwar vor der Unterschrift unter dem Mietvertrag.
Mietfreiheit mit Auflage zur Renovierung
Die sonnige Altbauwohnung mit Balkon gefiel der Mieterin, allerdings war sie arg heruntergekommen. Auch war das Bad noch nicht einmal gefliest, der Waschmaschinenanschluss fehlte. Großzügig machte ihr die Hausverwaltung das Angebot von zwei Monaten Mietfreiheit.
Bei solch umfangreichen Renovierungsarbeiten steht der Aufwand in keinem Verhältnis zur Einsparung. Selbst wenn man die Arbeiten selber durchführen kann oder im Freundeskreis Handwerker hat – die Materialkosten sollten nicht unterschätzt werden. Für den Vermieter würde sich ein solches Geschäft natürlich lohnen. Für zwei Monate Mietausfall wird die gesamte Wohnung auf Vordermann gebracht. Wenn der Vermieter Glück hat, bekommt er die Wohnung sogar ein zweites Mal von seiner Mieterin renoviert. Viele Mieter denken nämlich: “Wenn ich die Wohnung bei Einzug renoviere, muss ich wenigstens beim Auszug nichts machen” Irrtum! Die Tatsache, dass man die Wohnung in einem erbärmlichen Zustand übernommen hat, bedeutet nicht zwingend, dass man bei Auszug nicht renovieren muss. Das gilt nur, wenn man das ausdrücklich festgelegt hat, und zwar schriftlich.
DDR-Mietverträge gelten weiterhin
Bei der Beendigung von Mietverhältnissen gibt es meist Auseinandersetzungen über Kündigungsfristen und Renovierungsarbeiten. Mieter mit Verträgen aus DDR-Zeiten sind da fein raus. Für sie gilt auch heute noch, was damals im Mietervertrag vereinbart wurde – meist weitaus günstigere Regelungen als jetzt üblich.
Kündigungsfrist: Heute kommen Mieter in der Regel innerhalb von drei Monaten aus einem Mietvertrag heraus. Für jene mit DDR-Verträgen gilt eine nur 14-tägige Kündigungsfrist, wenn sie so vereinbart wurde. Nur wenn eine solche Klausel im Vertrag fehlt, gilt die heute übliche Drei – Monatsfrist zum Monatsende.
Renovierung
Wurde im Vertrag vereinbart, dass die Wohnung bei Auszug »besenrein« zu übergeben ist, dann müssen Vermieter das so akzeptieren. Auch dann, wenn es im DDR-Mietvertrag heißt, dass der Mieter die Kosten der Malermäßigen Instandsetzung während der Mietzeit trägt. Kurzum: Es reicht, wenn der Mieter die Wohnung leer räumt und dem Vermieter gesäubert übergibt.
Ausnahme:
Hat der Mieter die Wohnung heruntergewirtschaftet oder ist die Bausubstanz beschädigt, dann muss er für die Renovierungskosten aufkommen.
Einbauten:
Besitzer eines DDR-Mietvertrages sind nicht verpflichtet, Einbauschränke, Hängeböden u. ä. beim Auszug zu entfernen. Selbst dann nicht, wenn diese Einbauten ohne Zustimmung der damaligen KWV oder AWG oder auch Betrieb vorgenommen wurden. Einzige Bedingung: Die Einbauten mussten im gesellschaftlichen Interesse gelegen haben. Dazu zählte alles, was die Wohnbedingungen verbesserte. Und da reichte es ja schon, die Speisekammer in eine Dusche umzufunktionieren. Schönheitsreparaturen bei “DDR-Mietverträgen” (4)
Bei einem DDR-Mietvertrag mit den üblichen Klauseln zur Schönheitsreparatur ist der Mieter während der Dauer des Mietvertrags verpflichtet, die erforderlich werdenden Schönheitsreparaturen durchzuführen. Eine Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses besteht nicht.
Die Verletzung der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses führt nur dann zu einem Schadensersatzanspruch des Vermieters, wenn hierdurch die Substanz der Wohnung beschädigt wird. AG Berlin Hohenschönhausen, Urteil vom 06.02.2003 – AZ 12 C 374/02 –
Die Mieterin schloss im September 1988 mit der Kommunalen Wohnungsverwaltung einen Mietvertrag über eine Vierzimmerwohnung in Berlin-Hohenschönhausen. In dem Mietvertrag war die folgende in DDR-Mietverträgen übliche Bestimmung enthalten:
“Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter zur malermäßigen Instandhaltung nicht verpflichtet. Sofern die Wohnung jedoch infolge der Verletzung der Pflicht des Mieters zur malermäßigen Instandhaltung während der Mietzeit einen derartig abgewohnten oder schadhaften Zustand aufweist, dass dessen Beseitigung erhöhte Aufwendungen erfordert, ist der Mieter verpflichtet, die Mängel auf seine Kosten zu beseitigen oder die dem Vermieter entstehenden Mehrkosten zu ersetzen. Der Mieter ist verpflichtet, bei Auszug die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand, besenrein und mit sämtlichen Schlüsseln – einschließlich der von ihm selbst beschafften – dem Vermieter zurückzugeben.”
Die Mieter kündigten das Mietverhältnis zum 30.04.2002. Bei einer gemeinsamen Wohnungsbesichtigung rügte die Vermieterin unter anderem die Verschmutzung der Wohnung, das Vorhandensein diverser Dübellöcher im Bad, die Beschädigung der Tapeten und Türfolien und die fleckigen Wände. Da die Mieter die Beseitigung dieser Mängel verweigerten, beauftragte die Vermieterin eine Malerfirma mit der Durchführung der Arbeiten.
Für die verschiedenen Malerarbeiten stellte die Malerfirma der Vermieterin insgesamt 1196,54 Euro in Rechnung. Darüber hinaus waren der Vermieterin wegen der Reinigungsarbeiten Kosten in Höhe von 139,20 Euro entstanden. Mit der Klage verlangte die Vermieterin die Erstattung dieser Kosten.
Das Amtsgericht hat die Klage der Vermieterin abgewiesen. Es wies zunächst darauf hin, dass sich das Rechtsverhältnis zwischen den Parteien weiterhin nach den Bestimmungen des Mietvertrags vom September 1988 richte. Auf Grund des Inhalts dieser Vorschriften seien die Mieter nur während der Dauer des Mietverhältnisses, nicht jedoch beim Auszug, zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet.
Die Verletzung der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses führe nur dann bei Beendigung des Mietverhältnisses zu einem Schadensersatzanspruch der Vermieterin, wenn hierdurch Mängel an der Substanz der Wohnung verursacht worden seien. Der Anspruch der Vermieterin beschränke sich insoweit auf die durch die Substanzverletzung entstandenen Mehrkosten bei der Renovierung.
Diese Vertragsauslegung ergebe sich aus der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden gesetzlichen Regelung (dem Zivilgesetzbuch der DDR). Nach diesen Vorschriften waren die Mieter von Wohnräumen zwar zur malermäßigen Instandhaltung der Wohnräume während der Mietzeit verpflichtet, nicht jedoch zur Renovierung bei Beendigung des Mietverhältnisses. Das Amtsgericht wies in seinen Urteilsgründen darauf hin, dass mit dieser Regelung vermieden werden sollte, dass derjenige Mieter, der seiner Verpflichtung zur malermäßigen Instandhaltung regelmäßig nachgekommen sei, die Wohnung beim Auszug gleichwohl noch einmal hätte renovieren müssen.
Bei einer Neuvermietung war daher der Vermieter gesetzlich verpflichtet, die Wohnung in einem malermäßig einwandfreien Zustand zu versetzen. Aus der Vorschrift des § 104 Abs. 1 ZGB folge zugleich, dass ein Verstoß des Vormieters gegen die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses nicht zugleich auch einen Schadensersatzanspruch des Vermieters begründen könne.
Ein Ersatzanspruch sollte nach der Regelung des ZGB erst dann entstehen, wenn die unterlassene Durchführung von Schönheitsreparaturen zu Schäden an der Substanz der Wohnräume geführt hätte, deren Beseitigung einen erhöhten Aufwand verursachen würden. Nur in diesen Fällen sei der Mieter schadensersatzpflichtig, wobei sich der Ersatzanspruch auf die hierdurch entstandenen Mehrkosten beschränke.
Das Amtsgericht gelangte zu der Feststellung, dass ein erhöhter Renovierungsaufwand wegen der von der Vermieterin behaupteten übermäßigen Abnutzung nicht vorliege. Das Abblättern der Farbe von den Türen oder Fensterrahmen und das Vergilben der Tapeten sei eine übliche Abnutzungserscheinung eines über zwölf Jahre andauernden Mietverhältnisses.
Eine Substanzverletzung der Wohnung, die nach den oben genannten Maßstäben zu einem Ersatzanspruch der Vermieterin hätte führen können, konnte das Amtsgericht weder in Bezug auf die abblätternde Farbe noch auf die sich ablösenden Türfolien feststellen.
Soweit die Vermieterin Ansprüche auf die von den Mietern während des Mietverhältnisses angebrachten Dübellöcher gestützt hat, wies das Amtsgericht darauf hin, dass zu einem normalen Wohngebrauch auch das Anbringen von Dübellöchern gehöre. Die Vermieterin habe aber nicht dargelegt, dass die Mieter in völlig übertriebenen und nicht mehr vertragsgemäßen Umfang Dübellöcher gesetzt hätten.
Die Vermieterin konnte von den Mietern auch nicht die Erstattung der Reinigungskosten verlangen. Das Amtsgericht wies darauf hin, dass die Mieter auf Grund der Vereinbarung im Mietvertrag lediglich verpflichtet gewesen waren, die Wohnung besenrein zu übergeben. Das war unstreitig geschehen. (Mitgeteilt von Rechtsanwalt Mirko Walther)
Wohnungsabnahmeprotokolle
Bei Wohnungsbaugesellschaften sind Protokolle eine gängige Methode Mieter in Schadenersatzklagen hinein zu drängen. Vorsicht: Abnahmeprotokoll ist auch nicht Voraussetzung für die Rückgabe einer Wohnung, auch wenn diese Auffassung weitverbreitet ist. Insofern sind die Mieter nicht verpflichtet ein vom Vermieter diktiertes Protokoll zu unterschreiben, denn die Unterschrift kann im Zweifel als( nicht gewollte) Bestätigung von Mängelbeseitigungspflichten gelten! Vor allem sich an Ort und Stelle eine Kopie geben lassen vom Vermieter.
Kein Blankoübergabeprotokoll unterschreiben, wo der Vermieter dann in seinem Büro frisch und froh Eintragungen vornehmen kann und der Mieter der Dumme ist. Von einer Unterschrift ist dringend abzuraten, wenn Sie (der Mieter) nicht voll und ganz mit dem Inhalt des Protokolls einverstanden sind. Mit der Unterschrift erkenne Sie den Zustand der Wohnung und mögliche Forderungen des Vermieters an.
Sollte Sie doch unterschrieben haben sofort Widerspruch / Widerruf, / Einspruch erheben schriftlich an den Vermieter richten. Geht der Vermieter nicht auf den Widerspruch, Widerruf, oder Einspruch ein. Bei der Polizei Anzeige erstatten wegen Betrug §263. Übt der Vermieter Druck auf Sie aus, darauf hinweisen dass dies den Straftatbestand der Nötigung §240 entspricht.
Abwälzung von sonstigen Betriebskosten
16 umlagefähige Betriebskostenarten werden in der Betriebskostenverordnung aufgeführt. Außerdem gibt es den Kostenpunkt ” sonstige Betriebskosten”. Viele Vermieter missbrauchen diese Position als Sammelbecken für alle möglichen Kostenarten, die sie gern auf die Mieter abwälzen würden. Doch zusätzliche Kosten dürfen nur dann umgelegt werden, wenn sie zum einen gerichtlich als zulässig anerkannt worden sind und wenn sie außerdem im Mietvertrag benannt werden. Insofern kommen beispielsweise die Kosten der Dachrinnenreinigung auf die Mieter umgelegt werden – aber eben nur, wenn sie im Mietvertrag unter “sonstige Betriebskosten” aufgeführt worden sind.
Die Kleinreparaturenfalle
Die berühmt-berüchtigte Kleinreparaturklausel bedeutet praktisch eine Einschränkung der Instandhaltungspflicht des Vermieters. In vielen Mietverträgen gibt es diese Vereinbarung, wonach sich der Mieter an den Kosten für kleinere Reparaturen beteiligen muss. Wirksam ist eine solche Klausel aber nur dann, wenn eine Obergrenze für die Belastung genannt wird. Die Kostenbeteiligung gilt nur für Gegenstände, die dem direkten Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Ebenfalls wird auch gern eine Kostenbeteiligung von denjenigen Mietern verlangt, die gar keine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag haben.
Reparaturen werden mit der Begründung abgelehnt, der Mieter sei schuld
Ob Rohrverstopfung, Schimmel oder Mäuseplage in der Wohnung häufig wird von Vermietern argumentiert, der Mieter sei selber schuld und müsse den Schaden beheben bzw. seine Versicherung einschalten. Gerade wenn es um kleinere Sachen geht, fallen viele Mieter auf diese Begründung herein und ersetzen beispielsweise eine zerbrochene Fensterscheibe aus eigener Tasche oder kaufen eine Mausefalle. Dabei ist die Rechtslage eigentlich klar: Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung in einem ordnungsgemäßen, mängelfreien Zustand zu halten. Für Schäden an der Mietsache, also an allen mit vermieteten Gegenständen wie Türen, Fenster, Waschbecken u.s.w. muss er aufkommen, es sei denn, der Mieter hat den Schaden selber verursacht.
Nichteinhalten der 20-prozentigen Kappungsgrenze bei Mieterhöhung
Innerhalb von drei Jahren darf die monatliche Nettomiete um maximal 20 Prozent angehoben werden. Ausgenommen ist lediglich eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen sowie modernisierungsbedingte Mieterhöhungen. Wer sich nicht über den Tisch ziehen lassen will, sollte eine Mieterhöhung grundsätzlich vorab in einer Beratungsstelle des Mietervereins prüfen lassen. Hat man erst einmal unterschrieben, ist es zu spät.
Der Mieter wird zu einem neuen Mietvertrag gedrängt
Wenn der neue Eigentümer einem einen neuen Mietvertrag nach Verkauf des Hauses aufschwatzen oder eine andere freiwillige Vereinbarung abschließen will, ist dies fast immer zum Nachteil des Mieters. Auch nach Komplettsanierung, Eigentümerwechsel oder Tod des Ehepartners bleibt der alte Mietvertrag gültig, ganz gleich, ob er noch aus der DDR oder gar aus der Zeit vor dem zweiten Weltkrieg stammt. Den Mietvertrag sollte man wie seinen Augapfel hüten. Will der Vermieter partout einen neuen abschließen, will er meist die rechtliche Position des Mieters verschlechtern, etwa was die Kündigungsfristen betrifft oder die Übernahme von Schönheitsreparaturen.
Unberechtigte Schadenersatzforderungen beim Auszug
Viele Mieter ärgern sich darüber, dass sie ihrer Kaution und ihrem Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung nach dem Auszug Monate- oder gar jahrelang hinterher rennen müssen. Sofern keine Forderungen offen sind, sollte die Kaution etwa spätestens sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückgezahlt werden.
Doch gerade die angeblich nicht korrekt ausgeführten Schönheitsreparaturen werden häufig zum Vorwand genommen, die Rückzahlung zu verzögern. Oder es wird behauptet, der Hausflur sei beim Umzug beschädigt worden. Wer auf Nummer sicher gehen will, kann sich bei der Wohnungsabnahme durch den Mieterverein begleiten lassen.
Ein solcher Service ist zwar kostenpflichtig, lohnt sich aber vor allem dann, wenn man mit der Hausverwaltung bereits schlechte Erfahrungen gemacht hat. Ansonsten gilt: Belege und Beweise sammeln, d. h. Fotos vom Zustand der Wohnung machen, Quittungen über durchgeführte Renovierungen aufheben und einen Bekannten zur Wohnungsabnahme als Zeugen mitnehmen. (Luise Müller)
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