Mietkündigung wegen zu spät vom Jobcenter gezahlter Miete
Karlsruhe (jur). Zahlt das Jobcenter direkt an den Vermieter eines Hartz-IV-Beziehers immer wieder unpünktlich die Miete, kann die Kündigung des Mietverhältnisses drohen. Denn ist der Vermieter auf den pünktlichen Erhalt der Miete angewiesen und treffen höhere Mietzahlungen häufig zu spät ein, kann dies einen wichtigen Grund für eine Kündigung darstellen, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe (Az.: VIII ZR 173/15). Der Mieter könne damit zur Räumung der Wohnung verpflichtet sein, auch wenn er für die unpünktlichen Mietzahlungen des Jobcenters nichts kann.
Im konkreten Fall ging es um eine Hartz-IV-Bezieherin, die mit ihren erwachsenen Töchtern in einer Mietwohnung in Hamburg lebte. Eine der Töchter erhielt ebenfalls Hartz-IV-Leistungen. Als die Mutter zu spät ihre Miete zahlte, konnte die Mietkündigung noch abgewendet werden.
Jobcenter zahlte Miete unpünktlich
Das Jobcenter zahlte schließlich die Mietanteile von Mutter und einer Tochter direkt an den Vermieter. Während die nicht im Hartz-IV-Bezug stehende Tochter immer pünktlich ihren Mietanteil an den Vermieter überwies, ließ sich das Jobcenter wiederholt Zeit. So überwies die Behörde zunächst Beträge von 40 Euro, 279 Euro, im November 2013 dann 613 Euro und im März 2014 276 Euro viel zu spät, meist erst am Monatsende.
Der Vermieter versuchte erfolglos, mit Abmahnungen und der Einleitung eines Mahnverfahrens pünktliche Mietzahlungen zu erreichen. Im März 2014 kündigte er das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich.
Das Landgericht Hamburg hielt die Kündigung für unwirksam. Der geltend gemachte Kündigungsgrund „nachhaltig, verspäteter Mietzahlungen“ liege nicht vor. Nicht die Hartz-IV-Bezieher hätten die Miete verspätet gezahlt, sondern das Jobcenter. Verspätete Mietzahlungen könnten dann keinen „zur Kündigung berechtigenden Verzug begründen“, denn das Jobcenter sei nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters. Den Mietern treffe kein Verschulden an den zu späten Mietzahlungen.
Das BGH hob dieses Urteil jedoch auf und verwies das Verfahren an das Landgericht zurück. Auch wenn eine Behörde und nicht der Mieter die Miete wiederholt unpünktlich zahlt, sei eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nicht ausgeschlossen. Hier seien die unpünktlichen Mietzahlungen des Jobcenters dem Mieter nicht zuzurechnen. Die Behörde sei nicht der Erfüllungsgehilfe für den Hartz-IV-Bezieher.
Dennoch könne dem Mieter trotz der Fehler des Jobcenters gekündigt werden, und zwar dann, wenn die unpünktlichen Zahlungen auf den Vermieter negative Auswirkungen mit erheblichem Gewicht haben. Dies könne der Fall bei zahlreichen Verspätungen sein, die jeweils einen erheblichen Zeitraum und erhebliche Beträge betreffen oder, wenn der Vermieter auf den pünktlichen Erhalt der Miete angewiesen ist, beispielsweise weil er seinen Lebensunterhalt daraus bestreiten oder einen Kredit bedienen muss.
Das Landgericht müsse nun danach in seiner Gesamtabwägung prüfen, ob das Mietverhältnis für den Vermieter unzumutbar geworden ist. Auch fehle es an Ermittlungen, ob die Mieter beim Jobcenter auf pünktliche Mietzahlungen gepocht und auf eine angedrohte Mietkündigung hingewiesen haben. fle Bild: Janina Dierks – fotolia
Sebastian Bertram ist gelernter Sozialarbeiter und hat über 10 Jahre eine therapeutische Einrichtung geleitet. Er ist Gründer und Hauptverantwortlicher von Gegen-Hartz.de. Seine Hauptthemen sind Sozialrecht, Gesellschaftsrecht und Politik. Sebastian ist aktiv in der Erwerbslosenberatung.
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