Wer eine Wohnung mietet, erhält für die Dauer des Mietverhältnisses das Hausrecht und damit einen besonders geschützten privaten Bereich. Der Vermieter bleibt Eigentümer, darf aber nicht nach Belieben in die Privatsphäre eingreifen. Ohne Einwilligung der Mieter sind viele Maßnahmen deshalb unzulässig – selbst dann, wenn der Vermieter „nur nach dem Rechten sehen“ will.
Aber: Es gibt Situationen, in denen Mieter Zutritt ermöglichen müssen (etwa bei konkretem sachlichem Anlass und nach Ankündigung). Ohne Zustimmung bzw. ohne berechtigten Anlass und Vorankündigung darf der Vermieter aber nicht eigenmächtig handeln.
Inhaltsverzeichnis
1) Die Wohnung einfach betreten – auch nicht „kurz“ oder in Abwesenheit
Ohne Zustimmung darf der Vermieter die Wohnung grundsätzlich nicht betreten. Das gilt besonders, wenn Mieter nicht da sind. Zulässig ist ein Betreten ohne vorherige Zustimmung nur in eng begrenzten Notfällen (etwa akute Gefahr wie Wasserrohrbruch, Brand, austretendes Gas), wenn sofortiges Handeln notwendig ist.
Für den Alltag heißt das: Spontanes Klingeln mit dem Wunsch, „mal eben zu schauen“, müssen Mieter nicht akzeptieren. Gleichzeitig dürfen Mieter berechtigte Termine nicht dauerhaft blockieren, wenn ein konkreter sachlicher Grund besteht und der Vermieter rechtzeitig ankündigt.
2) Einen Zweitschlüssel heimlich behalten oder nachmachen lassen
Ein „Sicherheitsdenken“ des Vermieters reicht nicht aus: Ohne ausdrückliche Vereinbarung darf der Vermieter keinen Zweitschlüssel zur Wohnung behalten. Eine freiwillige Individualvereinbarung ist möglich, sie sollte aber klar regeln, wann und wofür der Schlüssel genutzt werden darf.
Praxisrelevant: Mieter müssen dem Vermieter auch während Urlaub oder längerer Abwesenheit keinen Ersatzschlüssel geben. Empfohlen wird eher, einen Schlüssel bei einer Vertrauensperson zu hinterlegen, damit im echten Notfall schnell geöffnet werden kann.
3) Unangekündigte „Routinekontrollen“ oder Überraschungsbesuche durchführen
Regelmäßige Kontrollen „aus Prinzip“ sind nicht zulässig. Zutritt setzt einen konkreten Anlass voraus (z. B. Mängelprüfung, angekündigte Instandsetzung, Ablesung, Besichtigung wegen Verkauf/Neuvermietung) und muss grundsätzlich vorher angekündigt werden.
Die Rechtsprechung betont zwar eine Nebenpflicht der Mieter zur Zutrittsgewährung bei sachlichem Grund und Vorankündigung – das ist aber etwas völlig anderes als ein Vermieter, der „unangemeldet“ auftaucht oder Druck aufbaut.
4) Kauf- oder Mietinteressenten einfach in die Wohnung schicken
Wenn der Vermieter verkaufen oder neu vermieten will, kann ein Besichtigungsinteresse bestehen – aber: Ohne Abstimmung dürfen Interessenten nicht „einfach so“ vor der Tür stehen. Besichtigungen sind anzukündigen und mit den Mietern zu koordinieren.
Der Vermieter darf auch Personen mitbringen, die für den Zweck erforderlich sind (z. B. Makler, Kaufinteressenten, Handwerker). Entscheidend bleibt: kein Überraschungsbesuch, keine willkürliche Häufung, Rücksicht auf Arbeitszeiten, Krankheit, Kinderbetreuung.
5) Handwerker ohne Terminabsprache in die Wohnung lassen
Auch Handwerker dürfen nicht ohne Zustimmung in die Wohnung. Typisch ist: Der Vermieter kündigt die Maßnahme an, Mieter und Vermieter vereinbaren einen Termin (oder Mieter geben eine Vollmacht/Schlüsselregelung an eine Vertrauensperson). Nur bei echten Notfällen kann ein sofortiges Vorgehen geboten sein.
Wichtig: „Der Vermieter hat Handwerker geschickt“ ersetzt nicht die Zustimmung der Mieter zum Zutritt. Gerade bei Streit über Termine ist eine schriftliche Terminabstimmung der sicherste Weg.
6) In der bewohnten Wohnung Fotos oder Videos anfertigen
Fotos/Videoaufnahmen aus bewohnten Räumen greifen tief in die Privatsphäre ein. Für Innenraumfotos gilt daher: Ohne Zustimmung dürfen Vermieter (oder Makler) solche Aufnahmen grundsätzlich nicht anfertigen, erst recht nicht zur Präsentation gegenüber Interessenten.
Es gibt eine eng diskutierte Ausnahme: Wenn Fotos zur Schadensbeseitigung oder Beweissicherung erforderlich sind (etwa bei einem Wasserschaden), kann das im Einzelfall zulässig sein – dann aber möglichst zweckgebunden, minimal und ohne „Wohngefühl“-Motive.
7) Wohnungsfotos im Exposé oder online veröffentlichen
Noch strenger wird es, wenn Bilder nicht nur gemacht, sondern veröffentlicht werden. Innenaufnahmen einer vermieteten Wohnung im Online-Exposé sind in der Regel nur mit Einwilligung der Bewohner zulässig.
Für Mieter ist das ein wichtiges Druckmittel: Wer keine Veröffentlichung will, kann Zustimmung verweigern und Unterlassung verlangen, wenn dennoch publiziert wird.
8) Kameras im Treppenhaus, am Eingang oder vor Wohnungstüren installieren
Treppenhaus, Hauseingang und Flure sind zwar Gemeinschaftsflächen, gelten aber rechtlich als besonders sensibel, weil dort der private Lebensbereich berührt wird (Besuch, Tagesablauf, Heimkehrzeiten). Dauerhafte Überwachung ist deshalb regelmäßig unzulässig, wenn Mieter nicht einverstanden sind; schon der „Überwachungsdruck“ kann problematisch sein.
Zusätzlich ist die datenschutzrechtliche Seite relevant: Selbst wenn ein Vermieter ein Sicherheitsinteresse behauptet, muss er strenge Voraussetzungen erfüllen.
9) Kontaktdaten der Mieter an Dritte weitergeben (z. B. an Interessenten, Makler)
Viele Konflikte entstehen bei Verkauf oder Neuvermietung: Vermieter geben Telefonnummern oder E-Mail-Adressen „zur Terminabstimmung“ an Interessenten weiter. Ohne Einwilligung ist das regelmäßig datenschutzrechtlich riskant. Der datensparsame Standard ist: Termine laufen über den Vermieter/Makler, oder Mieter stimmen der Weitergabe ausdrücklich zu.
Zugleich gibt es Konstellationen, in denen Datenweitergabe zur Durchführung des Mietverhältnisses erforderlich sein kann (z. B. an Handwerker zur Terminvereinbarung). Auch dann gilt: nur das notwendige Minimum, transparente Information.
10) „Selbstjustiz“ ausüben: Versorgung abstellen oder Schloss tauschen
Manche Vermieter versuchen Druck aufzubauen – etwa bei Mietrückständen oder nach Kündigung. Zwei Klassiker sind rechtlich hochriskant:
Versorgung abstellen (Strom/Wasser/Wärme): Im laufenden Mietverhältnis ist das in Wohnraummieten regelmäßig unzulässig und kann als Besitzstörung/verbotene Eigenmacht gewertet werden; Mieter können sich im Eilverfahren wehren.
Schloss austauschen / Aussperren („kalte Räumung“): Ohne gerichtlichen Räumungstitel darf der Vermieter den Zugang nicht blockieren.
Was Mieter praktisch tun können
Viele Fälle lassen sich schnell entschärfen, wenn Mieter konsequent schriftlich reagieren und den Konflikt auf eine klare Spur setzen.
| Situation | Sinnvolle Reaktion (praxisnah) |
| Vermieter steht unangekündigt vor der Tür | Ruhig ablehnen, alternative Termine anbieten. Schriftlich nachziehen: „Zutritt nur nach vorheriger Abstimmung.“ |
| Verdacht auf Zweitschlüssel | Herausgabe verlangen bzw. schriftlich Klarstellung, dass kein Schlüssel vorhanden ist; Schlosswechsel nur nach Abwägung/Beweis. |
| Foto-/Video-Wunsch wegen Verkauf | Zustimmung ausdrücklich verweigern (oder streng begrenzen), Veröffentlichung untersagen; nur Besichtigungen ohne Fotos zulassen. |
| Kamera im Hausflur | Schriftlich widersprechen, Unterlassung verlangen; Datenschutzbezug ansprechen; ggf. Mieterverein/Datenschutzbehörde einbeziehen. |
| Aussperren/Versorgungssperre | Sofort Beweise sichern, Zeugen, Fotos; rechtlichen Eilrechtsschutz prüfen (einstweilige Verfügung). |
FAQ
Darf ich dem Vermieter den Zutritt immer verweigern?
Nein, bei konkretem sachlichem Anlass und Vorankündigung müssen Mieter Zutritt ermöglichen; „Kontrollbesuche ohne Anlass“ sind aber unzulässig.
Darf der Vermieter bei Urlaub einen Schlüssel verlangen?
Ein Anspruch darauf besteht grundsätzlich nicht.
Muss ich Fotos für ein Exposé dulden?
Regelmäßig nein: Innenaufnahmen/Veröffentlichung benötigen in der Regel Einwilligung, insbesondere bei bewohnten Räumen.
Was ist mit einer Kamera nur „zur Abschreckung“?
Auch Attrappen oder deaktivierte Anlagen können Überwachungsdruck erzeugen und damit rechtlich problematisch sein – besonders in Treppenhaus/Eingang.
Was, wenn der Vermieter trotzdem aussperrt oder den Strom kappt?
Das kann unzulässig sein und lässt sich häufig per Eilverfahren stoppen.
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Sebastian Dorn ist Fachredakteur mit Schwerpunkt Sozialrecht, schreibt seit 2024 für gegen-hartz.de und produziert Videos für gegen-hartz.TV. Seine thematischen Schwerpunkte sind Renten-, Schwerbehinderten- und Bürgergeldrecht. Bereits zuvor war er über viele Jahre ehrenamtlich in der Sozialberatung aktiv und begleitete Leistungsberechtigte bei Anträgen, Widersprüchen und Klagen – diese Praxiserfahrung prägt heute seine journalistische Arbeit.
