Die Frage, ob die dreimonatige Kündigungsfrist für Mieter durch die Benennung eines Nachmieters verkürzt werden kann, sorgt in der Praxis häufig für Unsicherheit.
Zwar taucht immer wieder das Gerücht auf, dass ein Mieter frühzeitig aus dem Vertrag entlassen werden muss, sobald er dem Vermieter drei potenzielle Nachmieter vorstellt. Doch ein solcher Automatismus ist im deutschen Mietrecht nicht vorgesehen.
Inhaltsverzeichnis
Gesetzliche Kündigungsfrist und ihre Ausnahmen
In § 573c des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist die dreimonatige Kündigungsfrist für unbefristete Mietverträge festgelegt. Das bedeutet, dass ein Mieter im Normalfall erst drei Monate nach Ausspruch der Kündigung aus dem Mietvertrag entlassen wird.
Eine Ausnahme bildet allerdings eine sogenannte Nachmieter-Klausel im Mietvertrag. Ist dort ausdrücklich geregelt, dass ein Mieter bereits vor Ablauf der gesetzlichen Frist ausziehen und einen geeigneten Nachmieter präsentieren darf, kann dies die Kündigungsfrist verkürzen.
In den meisten Mietverträgen findet sich jedoch keine solche Klausel. Somit entscheidet in der Regel allein der Vermieter, ob er einen vorgeschlagenen Nachmieter akzeptiert oder nicht.
Ein Rechtsanspruch darauf, die Wohnung vorzeitig räumen zu dürfen, besteht also nur, wenn der Vermieter sich vertraglich dazu verpflichtet hat oder freiwillig einverstanden ist.
Praktische Tipps für Mieter
Wer vor Ablauf der Kündigungsfrist einen Nachmieter benennen möchte, sollte frühzeitig das Gespräch mit dem Vermieter suchen. Vermieter zeigen sich in der Praxis oft offen dafür, wenn ein solventer und verlässlicher Nachmieter verfügbar ist.
Damit steigt zumindest die Chance, aus Kulanz vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen zu werden. Dies ist jedoch eine reine Verhandlungssache und kein gesetzlich verbrieftes Recht.
Wer muss die Fenster und Fensterbänke reinigen?
Eine weitere Frage, die bei einem Wohnungswechsel oft erst in letzter Minute gestellt wird, betrifft die Reinigung von Fenstern und Fensterbänken. Grundsätzlich obliegt die Pflege und Reinigung dem Mieter – sowohl innerhalb der Mietzeit als auch beim Auszug.
Innen- und Außenreinigung als Pflicht des Mieters
Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 21. August 2018 (Az. VIII ZR 188/16) ist der Mieter grundsätzlich für die Reinigung der Fenster, inklusive Fensterbänken, zuständig. Dies umfasst auch die Außenseite der Fenster, sofern eine Reinigung ohne unzumutbares Risiko durchgeführt werden kann. Hängt die Wohnung beispielsweise in großer Höhe ohne sicheren Zugang zu den Außenflächen, kann eine solche Klausel gegebenenfalls als unzumutbar gelten.
Unwirksame Klauseln und angemessene Intervalle
Einige ältere Mietverträge enthalten noch Klauseln, die Mieter zu übermäßig häufigem Putzen verpflichten. Der BGH hat klargestellt, dass nur Regelungen wirksam sind, die eine angemessene Reinigungspflicht verlangen. Wird eine Vielzahl von Reinigungsintervallen festgelegt oder ein unverhältnismäßig hoher Aufwand verlangt, kann dies den Mieter unangemessen benachteiligen und somit unwirksam sein.
Was passiert mit der Mietkaution?
Die Mietkaution stellt für Vermieter eine finanzielle Sicherheit dar, um eventuelle Schäden oder ausstehende Mietzahlungen auszugleichen. Aber was genau geschieht mit der Kaution, wenn der Mieter auszieht?
Zurückzahlung erst nach angemessener Prüffrist
Nach Ende des Mietverhältnisses hat der Mieter grundsätzlich Anspruch auf Rückzahlung der Kaution. Allerdings muss der Vermieter nicht sofort reagieren: Ihm steht eine sogenannte angemessene Prüffrist zu, um mögliche Schäden oder ausstehende Nebenkostenabrechnungen zu prüfen. In der Praxis kann dies bis zu sechs Monate dauern – je nach Umständen auch etwas länger, wenn beispielsweise noch eine letzte Nebenkostenabrechnung aussteht.
Schäden und offene Forderungen
Sollten Schäden an der Wohnung festgestellt werden, die über die übliche Abnutzung hinausgehen, oder wenn noch Mietschulden bestehen, kann der Vermieter einen entsprechenden Betrag aus der Kaution einbehalten. Erst wenn alle Ansprüche geklärt sind, muss die verbleibende Summe samt aufgelaufener Zinsen an den Mieter zurückgezahlt werden.
Fazit: Welche Punkte sollten Mieter beim Auszug beachten?
- Kündigungsfrist: Die gesetzliche Frist von drei Monaten lässt sich nur verkürzen, wenn eine Nachmieter-Klausel existiert oder der Vermieter einem vorzeitigen Auszug ausdrücklich zustimmt.
- Reinigungspflicht: Mieter sind verpflichtet, Fenster und Fensterbänke zu reinigen – innen und außen, sofern dies gefahrlos möglich ist.
- Mietkaution: Mieter können nicht mit einer sofortigen Rückzahlung der Kaution rechnen. Eine angemessene Prüffrist von bis zu sechs Monaten ist üblich.
Wer im Einzelfall unsicher ist, sollte rechtzeitig das Gespräch mit dem Vermieter suchen oder fachkundigen Rat, etwa von einem Mieterverein oder einem spezialisierten Anwalt, einholen. So lassen sich viele Missverständnisse schon im Vorfeld klären und ein reibungsloser Auszug gestalten.
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