Haus kaufen mit Hartz IV: Jobcenter muss Mietraten bei Kauf übernehmen

Ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, ist eine teure Angelegenheit. Dafür müssen die Käufer in der Regel einen Kredit aufnehmen. Eine andere Möglichkeit, bei der die Käufer bereits in der Immobilie wohnen und diese bemieten. Sie zahlen den Kaufpreis dann in Form von monatlichen Mietzahlungen als so genannte Mietkaufraten an den Besitzer ab.

Jobcenter übernimmt Mietkaufraten – und dann doch nicht

Im Falle eines von ALG II Betroffenen, der mit seiner Frau seit 2012 in einem Einfamilienhaus wohnte und für dieses 2013 einen Grundstücksmietkaufvertrag mit dem Besitzer abschloss, stellte sich das zuständige Jobcenter quer. Anfänglich bewilligte es die Kostenübernahme als Kosten für die Unterkunft. Im Januar 2020 entschied es, die Kosten ab März nicht mehr zu übernehmen, da die bisherige Übernahme fälschlich erfolgt sei. Das Sozialgericht Lüneburg ordnete in einem Eilverfahren die weitere Kostenübernahme an.

Aufgrund der Corona-Pandemie teilte das Jobcenter dem Betroffenen mit, dass ein Folgeantrag nicht nötig sei, da die Zahlungen weiter bewilligt würden. Der Betroffene erhielt jedoch weder einen Weiterbewilligungsbescheid, noch die fraglichen Grundsicherungsleistungen. Daraufhin musste das Sozialgericht erneut das Jobcenter per Anordnung verpflichten, die Leistungen im Sinne des Sozial-Schutzpaktes vorläufig weiterhin zu bewilligen.

Erwerb von Eigentum oder Mietkosten?

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Hiergegen reichte das Jobcenter Beschwerde ein. Die Bewilligungen der Leistungen, welche die Mietkaufraten berücksichtigt hatten, sei falsch gewesen, da diese dem Erwerb von Wohneigentum und damit dem Vermögensaufbau dienten. Der Betroffene wehrte sich, die Mietzahlungen könnten erst dann nicht mehr berücksichtigt werden, wenn der Besitz tatsächlich an ihn und seine Frau übergehe.

Mietkaufraten sind keine Kosten der Unterkunft

Zwar geht es in dem Urteil des Landessozialgerichts Niedersachsen-Bremen (L 11 AS 415/20 B ER) ausschließlich um die vorläufige Zahlung der Grundsicherungsleistungen. Das Gericht hat in seiner Urteilsbegründung aber festgehalten, dass es bei einem Mietkaufmischvertrag immer vom Einzelfall abhänge, ob die Mietkaufraten als Kosten der Unterkunft berücksichtigt werden können oder nicht.

Es kommt maßgeblich auf den Charakter des Vertrages an. Im Regelfall kann ein Mietvertrag eine Option auf Kauf der Immobilie nach Ablauf einer bestimmten Frist enthalten. Die in dieser zeit gezahlte Miete wird dann rückwirkend als Abzahlung des Kaufpreises angesehen. In diesem Fall sind die Mietkosten als Kosten für die Unterkunft zu berücksichtigen, unabhängig davon, ob die Mieter letztlich von der Kaufoption Gebrauch machen oder nicht.

Dies gilt allerdings nicht, wie im Fall des Betroffenen, wenn in dem Mietvertrag gleichzeitig oder zu einem späteren Zeitpunkt ergänzend ein Kaufvertrag abgeschlossen wird, mit dem die Kaufoption bereits ausgeübt wird. Dann nämlich gilt das Kaufrecht und die Mietkaufraten sind als faktische Abzahlung des Kaufpreises anzusehen.

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