Unpünktliche Mietzahlungen können das Vertrauen zwischen Mietern und Vermietern erheblich belasten. Unter bestimmten Voraussetzungen können wiederholte Verspätungen sogar eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen.
Ein Vermieter darf mit seiner Reaktion jedoch nicht unbegrenzt warten. Das Landgericht Leipzig entschied, dass eine Kündigung unwirksam sein kann, wenn sie erst mehr als eineinhalb Jahre nach den beanstandeten Zahlungsverzögerungen ausgesprochen wird.
Vermieter stützte Kündigung auf Zahlungsverzögerungen aus dem Jahr 2017
In dem verhandelten Fall hatte ein Mieter aus Leipzig im Jahr 2017 seine Wohnungsmiete teilweise verspätet gezahlt. Die vollständige Zahlung war offenbar erfolgt, allerdings nicht immer zu den vertraglich vorgesehenen Terminen.
Der Vermieter reagierte zunächst nicht mit einer Kündigung. Erst im Februar 2019 erklärte er die außerordentliche Kündigung und sprach vorsorglich zusätzlich eine ordentliche Kündigung aus.
Der Mieter akzeptierte die Beendigung des Mietverhältnisses nicht und blieb in der Wohnung. Daraufhin verlangte der Vermieter gerichtlich die Räumung und Herausgabe der Mieträume.
Amtsgericht weist Räumungsklage ab
Das Amtsgericht Leipzig gab dem Mieter recht und wies die Räumungsklage ab. Der Vermieter legte gegen diese Entscheidung Berufung beim Landgericht Leipzig ein.
Auch dort blieb sein Vorgehen erfolglos. Nach Ansicht des Landgerichts waren sowohl die außerordentliche als auch die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung unwirksam.
Warum der lange Zeitablauf gegen die Kündigung sprach
Das Gericht stellte darauf ab, dass zwischen den verspäteten Mietzahlungen und der Kündigung mehr als eineinhalb Jahre vergangen waren. Dieser lange Zeitraum sprach dagegen, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses tatsächlich unzumutbar gewesen sein konnte.
Eine außerordentliche Kündigung setzt voraus, dass ein so schwerwiegender Vertragsverstoß vorliegt, dass dem Kündigenden ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zugemutet werden kann. Wartet der Vermieter trotz Kenntnis des Verstoßes über einen langen Zeitraum ab, passt dieses Verhalten nicht zu einer angeblich untragbaren Situation.
Das Gericht wertete den Zeitablauf deshalb als deutliches Anzeichen dafür, dass der Vermieter das Mietverhältnis zunächst weiterführen konnte und wollte. Die früheren Verspätungen konnten nicht beliebig lange später wieder aufgegriffen werden, um eine Kündigung zu begründen.
Unpünktliche Mietzahlungen können grundsätzlich eine Kündigung rechtfertigen
Das Urteil bedeutet nicht, dass verspätete Mietzahlungen für Mieter folgenlos bleiben. Wiederholte und erhebliche Zahlungsverspätungen können eine Pflichtverletzung darstellen, die nach einer Abmahnung eine ordentliche oder in schweren Fällen sogar eine außerordentliche Kündigung ermöglicht.
Entscheidend sind die Dauer und Häufigkeit der Verspätungen, die Höhe der betroffenen Beträge und das Verhalten des Mieters nach einer Beanstandung. Auch die Frage, ob bereits Abmahnungen ausgesprochen wurden, kann für die rechtliche Bewertung wichtig sein.
Eine einmalige geringfügige Verspätung dürfte regelmäßig anders zu beurteilen sein als ein über Monate hinweg wiederkehrendes Zahlungsverhalten. Je häufiger der Mieter trotz deutlicher Hinweise verspätet zahlt, desto eher kann eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar werden.
Abmahnung ist bei unpünktlicher Zahlung häufig erforderlich
Bevor ein Vermieter wegen wiederholt verspäteter Mietzahlungen kündigt, muss er den Mieter häufig zunächst abmahnen. In der Abmahnung sollte das beanstandete Verhalten konkret beschrieben und eine künftig pünktliche Zahlung verlangt werden.
Der Mieter muss erkennen können, dass bei weiteren Verstößen die Beendigung des Mietverhältnisses droht. Zahlt er anschließend weiterhin regelmäßig verspätet, kann dies eine Kündigung deutlich eher tragen.
Eine Abmahnung ist allerdings nicht in jedem denkbaren Fall zwingend. Bei besonders schweren Pflichtverletzungen oder offensichtlich erfolglosen vorherigen Hinweisen kann sie entbehrlich sein, wobei dies stets von den Umständen des Einzelfalls abhängt.
Kündigung muss in einem nachvollziehbaren zeitlichen Zusammenhang stehen
Der Vermieter muss nach einer erheblichen Pflichtverletzung nicht am selben Tag kündigen. Er darf den Sachverhalt prüfen, rechtlichen Rat einholen und eine angemessene Reaktionszeit in Anspruch nehmen.
Zwischen dem Vertragsverstoß und der Kündigung muss jedoch ein nachvollziehbarer zeitlicher Zusammenhang bestehen. Je länger der Vermieter ohne weitere Vorfälle wartet, desto schwieriger wird es, die Kündigung später noch auf das alte Verhalten zu stützen.
Eine feste gesetzliche Frist von eineinhalb Jahren lässt sich aus der Leipziger Entscheidung nicht ableiten. Das Urteil zeigt vielmehr, dass ein derart langer Zeitraum ohne neue Verstöße im konkreten Fall gegen die Wirksamkeit der Kündigung sprach.
Ordentliche Kündigung ebenfalls unwirksam
Der Vermieter hatte nicht nur außerordentlich, sondern zusätzlich hilfsweise ordentlich gekündigt. Damit wollte er erreichen, dass das Mietverhältnis zumindest nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist endet.
100 % spam-frei • jederzeit abbestellbar
Doch auch diese Kündigung hatte nach Auffassung des Gerichts keinen Bestand. Die weit zurückliegenden Zahlungsverspätungen reichten unter den gegebenen Umständen nicht mehr aus, um eine schuldhafte und ausreichend schwere Pflichtverletzung als aktuellen Kündigungsgrund anzunehmen.
Damit bestand weder ein Anspruch auf sofortige Räumung noch auf Herausgabe der Wohnung nach Ablauf einer ordentlichen Kündigungsfrist. Das Mietverhältnis wurde durch die Erklärungen des Vermieters nicht beendet.
Was das Urteil für Mieter bedeutet
Mieter sollten aus der Entscheidung nicht schließen, dass verspätete Zahlungen ungefährlich sind. Die Miete muss grundsätzlich zu dem im Mietvertrag und im Gesetz vorgesehenen Zeitpunkt auf dem Konto des Vermieters eingehen beziehungsweise rechtzeitig zur Überweisung angewiesen werden.
Wiederkehrende Verspätungen können Abmahnungen, zusätzliche Kosten und eine Kündigung auslösen. Wer vorübergehend Zahlungsschwierigkeiten hat, sollte frühzeitig Kontakt zum Vermieter aufnehmen und eine schriftliche Vereinbarung anstreben.
Erhält ein Mieter eine Kündigung wegen lange zurückliegender Zahlungsverzögerungen, sollte geprüft werden, ob danach über einen längeren Zeitraum pünktlich gezahlt wurde. Auch das Verhalten des Vermieters während dieser Zeit kann gegen die behauptete Unzumutbarkeit einer Vertragsfortsetzung sprechen.
Was Vermieter beachten sollten
Vermieter sollten unpünktliche Zahlungen dokumentieren und zeitnah beanstanden. Dazu gehören die jeweiligen Fälligkeitstermine, der tatsächliche Zahlungseingang und bereits geführte Gespräche oder verschickte Schreiben.
Wird das Verhalten lediglich über Monate oder Jahre hingenommen, kann dies die spätere Durchsetzung einer Kündigung erschweren. Alte Vertragsverstöße dürfen nicht ohne Weiteres als Vorrat gespeichert und erst bei einem späteren Konflikt hervorgeholt werden.
Vor einer Kündigung sollte außerdem geprüft werden, ob eine Abmahnung erforderlich ist und ob nach der Abmahnung weitere vergleichbare Verstöße aufgetreten sind. Eine unzureichend begründete Kündigung kann zu einer erfolglosen Räumungsklage und erheblichen Prozesskosten führen.
Unterschied zwischen verspäteter Zahlung und Mietrückstand
| Situation | Rechtliche Bedeutung |
|---|---|
| Miete wird vollständig, aber wiederholt zu spät gezahlt | Eine Kündigung kann nach Abmahnung möglich sein, wenn die Verspätungen häufig und erheblich sind. |
| Miete wird nur teilweise oder überhaupt nicht gezahlt | Es entsteht ein Mietrückstand, der bei ausreichender Höhe eine außerordentliche Kündigung ermöglichen kann. |
| Verspätete Zahlungen liegen lange zurück | Ohne weitere Verstöße kann der zeitliche Abstand gegen die Wirksamkeit einer späteren Kündigung sprechen. |
| Nach einer Abmahnung wird weiterhin verspätet gezahlt | Weitere Verstöße können eine Kündigung deutlich eher rechtfertigen. |
| Nach früheren Verspätungen wird dauerhaft pünktlich gezahlt | Eine erst lange danach erklärte Kündigung lässt sich häufig nur schwer mit den alten Vorfällen begründen. |
Keine allgemeine Verjährungsfrist für Kündigungsgründe
Bei der Entscheidung geht es nicht um eine klassische Verjährung der Vertragsverstöße. Vielmehr wird geprüft, ob der Kündigungsgrund zum Zeitpunkt der Kündigung noch schwer genug war, um eine Beendigung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen.
Ein längeres Zuwarten kann zeigen, dass der Vermieter selbst die Situation nicht als untragbar angesehen hat. Das ist besonders bei einer außerordentlichen Kündigung bedeutsam, weil diese eine aktuelle Unzumutbarkeit voraussetzt.
Auch bei einer ordentlichen Kündigung kann ein langer Zeitraum die Bedeutung früherer Pflichtverletzungen abschwächen. Eine pauschale Zeitgrenze besteht allerdings nicht, sodass jeder Fall gesondert betrachtet werden muss.
Praxisbeispiel: Kündigung nach fast zwei Jahren
Eine Mieterin überweist ihre Miete zwischen Januar und April 2024 dreimal jeweils zehn Tage zu spät. Der Vermieter weist sie schriftlich auf die verspäteten Zahlungen hin, spricht aber keine Abmahnung oder Kündigung aus.
Seit Mai 2024 zahlt die Mieterin jeden Monat pünktlich. Im Januar 2026 kommt es zu einem Streit über die Betriebskosten, woraufhin der Vermieter die alten Zahlungsverzögerungen zum Anlass für eine Kündigung nimmt.
In einem solchen Fall bestehen erhebliche Zweifel an der Wirksamkeit der Kündigung. Der lange störungsfreie Zeitraum kann dafür sprechen, dass die früheren Verspätungen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr unzumutbar machen.
Häufige Fragen zur Kündigung wegen verspäteter Mietzahlungen
Kann eine verspätete Mietzahlung sofort zur Kündigung führen?
Eine einzelne geringfügige Verspätung reicht normalerweise nicht für eine Kündigung aus. Wiederholte oder besonders erhebliche Verspätungen können jedoch nach einer Abmahnung eine Kündigung rechtfertigen.
Muss der Vermieter vor der Kündigung immer abmahnen?
Bei regelmäßig verspäteten Mietzahlungen ist eine vorherige Abmahnung häufig erforderlich. Nur bei besonders schweren Umständen oder offensichtlich aussichtslosen Hinweisen kann eine Abmahnung ausnahmsweise entbehrlich sein.
Gibt es eine feste Frist, innerhalb derer der Vermieter kündigen muss?
Eine allgemeine gesetzliche Frist von eineinhalb Jahren besteht nicht. Die Kündigung muss aber in einem ausreichend engen zeitlichen Zusammenhang mit den Vertragsverstößen stehen.
Warum war die außerordentliche Kündigung im Leipziger Fall unwirksam?
Zwischen den verspäteten Zahlungen und der Kündigung lagen mehr als eineinhalb Jahre. Nach Auffassung des Gerichts sprach dieser Zeitraum dagegen, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter noch unzumutbar war.
Kann der Vermieter zusätzlich ordentlich kündigen?
Ein Vermieter kann eine außerordentliche Kündigung mit einer hilfsweisen ordentlichen Kündigung verbinden. Beide Kündigungen müssen jedoch jeweils die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen.
Was sollte ein Mieter nach Erhalt einer solchen Kündigung tun?
Der Mieter sollte die Kündigung nicht ungeprüft akzeptieren und sämtliche Zahlungsnachweise sichern. Besonders wichtig sind die Daten der früheren Verspätungen, mögliche Abmahnungen und der spätere Verlauf der Mietzahlungen.
- Über den Autor
- Letzte Beiträge des Autors
Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
