Eine günstige Mietwohnung vorübergehend deutlich teurer weiterzuvermieten, kann den Hauptmieter am Ende die Wohnung kosten. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der gesetzliche Anspruch auf eine Untervermietungserlaubnis nicht dazu dient, mit fremdem Wohneigentum einen Gewinn zu erzielen.
Wer mehr verlangt, als zur Deckung der eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen nötig ist, kann sich deshalb nicht auf das berechtigte Interesse nach § 553 BGB berufen.
“Das Urteil bedeutet jedoch nicht, dass Untervermietung generell untersagt ist”, warnt der Sozialrechtsexperte Dr. Utz Anhalt von Gegen-Hartz.de. “Weiterhin geschützt ist der Wunsch, die eigenen Wohnkosten während einer Abwesenheit oder nach einer persönlichen Veränderung zu senken. Gefährlich wird es aber nun, wenn aus der Untervermietung ein Geschäft wird und der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters handelt.”
BGH bestätigt Räumung nach gewinnbringender Untervermietung
Aber um was ging es konkret in diesem Urteil? Der Bundesgerichtshof entschied am 28. Januar 2026 über einen Streit aus Berlin. Das Verfahren trägt das Aktenzeichen VIII ZR 228/23. Der beklagte Mann hatte seit Anfang 2009 eine Zweizimmerwohnung gemietet und zahlte zunächst eine monatliche Nettokaltmiete von 460 Euro, später waren es 497,35 Euro.
Wegen eines zeitweisen Auslandsaufenthalts hatte die Vermieterin die Untervermietung zunächst bis Ende Januar 2020 gestattet. Als der Aufenthalt länger dauerte, schloss der Mieter für die Zeit ab Februar 2020 einen neuen Untermietvertrag mit zwei Personen. Vereinbart waren 962 Euro Nettokaltmiete zuzüglich Betriebs- und Heizkosten, insgesamt 1.100 Euro monatlich.
Damit verlangte der Hauptmieter mehr als das Doppelte seiner damaligen Nettokaltmiete. Seine erneute Bitte um Erlaubnis blieb unbeantwortet, dennoch setzte er die Überlassung fort. Nach einer Besichtigung und einer Abmahnung verlangte die Vermieterin, das Untermietverhältnis zu beenden.
Der Mann lehnte dies ab und verwies darauf, seine laufenden Kosten ausgleichen zu müssen. Daraufhin kündigte die Vermieterin im Februar 2022 fristlos und zusätzlich ordentlich. Das Amtsgericht Charlottenburg wies die Räumungsklage zunächst ab, das Landgericht Berlin gab ihr in der Berufung jedoch statt.
Der BGH bestätigte die ordentliche Kündigung und wies die Revision des Mieters zurück. Ausschlaggebend war die unerlaubte, gewinnbringende Untervermietung, an der der Mann auch nach der Abmahnung festgehalten hatte. Die Wohnung musste deshalb geräumt und an die Vermieterin herausgegeben werden.
Kosten senken bleibt ein berechtigtes Interesse
Nach § 553 Absatz 1 BGB kann ein Wohnungsmieter unter bestimmten Voraussetzungen verlangen, einen Teil der Wohnung einem Dritten zu überlassen. Das setzt voraus, dass nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entstanden ist. Ein solches Interesse kann etwa vorliegen, wenn sich die finanzielle oder persönliche Lebenssituation geändert hat.
Der Wunsch, die eigene Mietbelastung zu verringern, genügt grundsätzlich. Nach der Rechtsprechung muss der Mieter nicht erst nachweisen, dass er ohne die Einnahmen in eine wirtschaftliche Notlage geraten würde. Eine beruflich bedingte Abwesenheit, eine Trennung oder der Wunsch nach einer Wohngemeinschaft können eine Untervermietung daher weiterhin rechtfertigen.
Der gesetzliche Schutz reicht nach dem neuen BGH-Urteil aber nur bis zur Deckung der eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen. Einnahmen oberhalb dieser Kosten sind nicht mehr von dem berechtigten Interesse umfasst. Ein Hauptmieter hat deshalb keinen Anspruch darauf, dass der Eigentümer eine solche gewinnbringende Weitervermietung genehmigt.
Das Urteil ist kein vollständiges Verbot jeder höheren Untermiete
Die Formulierung, ein Gewinn mit der Untermiete sei für alle Mieter ausnahmslos verboten, wäre zu weitgehend. Der BGH hat vor allem entschieden, wann ein gesetzlicher Anspruch auf Zustimmung fehlt. Treffen Mieter und Vermieter ausdrücklich eine weitergehende Vereinbarung, ist deren Inhalt gesondert zu prüfen.
Auch ein Bußgeld oder eine Straftat folgt nicht allein daraus, dass die Untermiete höher als die Hauptmiete ist. Mietrechtlich kann der Unterschied jedoch schwer wiegen, weil eine unerlaubte Gebrauchsüberlassung eine Vertragsverletzung darstellt. Bei einer deutlichen Gewinnerzielung kann der Mieter nicht einwenden, der Vermieter hätte ohnehin zustimmen müssen.
Hinzu kommen mögliche Ansprüche der Untermieter, wenn die verlangte Miete gegen Vorschriften zur Miethöhe verstößt. Im Berliner Ausgangsfall hielt bereits das Landgericht die vereinbarte Nettokaltmiete auch nach den Regeln der Mietpreisbremse für zu hoch. Der BGH musste diese Frage nicht mehr abschließend entscheiden, weil bereits die Gewinnerzielung und die fehlende Erlaubnis für die Räumungsentscheidung ausreichten.
Wann eine Untermiete als gewinnbringend gilt
Eine feste Eurogrenze oder einen allgemein zulässigen prozentualen Aufschlag hat der BGH nicht genannt. Verglichen werden die Einnahmen aus der Untervermietung mit den wohnungsbezogenen Aufwendungen des Hauptmieters. Dazu gehören insbesondere die eigene Miete sowie die tatsächlich getragenen Betriebs- und Heizkosten.
Wird nur ein Zimmer überlassen, dürfen nicht ohne Weiteres die gesamten Kosten der Wohnung an den Untermieter weitergereicht werden. Die Größe des Zimmers, die Mitbenutzung von Küche, Bad und Flur sowie der beim Hauptmieter verbleibende Wohnanteil müssen nachvollziehbar einbezogen werden. Eine Berechnung sollte deshalb offenlegen, wie der verlangte Betrag entstanden ist.
Bei einer möblierten Untervermietung können zusätzliche Leistungen den Betrag erhöhen. Der BGH ließ allerdings offen, ob und in welchem Umfang solche Leistungen bei der Gewinnberechnung zu berücksichtigen sind. Im entschiedenen Fall konnte der Mieter keine Leistungen belegen, die den sehr hohen Abstand zwischen Haupt- und Untermiete erklärt hätten.
Ein bloßer Hinweis auf Möbel, Hausrat, Haushaltsgeräte oder Fahrräder genügt daher nicht. Wer einen Möblierungsanteil verlangt, sollte Inventar, Alter, Zeitwert und monatlichen Kostenansatz dokumentieren. Ein frei geschätzter Pauschalbetrag kann den Verdacht einer verdeckten Gewinnerzielung sogar verstärken.
| Situation | Mögliche rechtliche Folge |
|---|---|
| Die Untermiete deckt einen nachvollziehbaren Anteil der eigenen Wohnkosten | Bei einem später entstandenen berechtigten Interesse kann ein Anspruch auf Zustimmung nach § 553 BGB bestehen. |
| Die Untermiete liegt deutlich über den eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen | Ein gesetzlich geschütztes Interesse an der Gewinnerzielung besteht nach dem BGH-Urteil nicht. |
| Die Untervermietung beginnt, obwohl der Vermieter nicht zugestimmt hat | Die Gebrauchsüberlassung verletzt grundsätzlich den Mietvertrag. |
| Der Mieter setzt die unerlaubte Untervermietung trotz Abmahnung fort | Eine ordentliche Kündigung und anschließend eine Räumungsklage können gerechtfertigt sein. |
| Für Möbel oder weitere Leistungen wird ein belegbarer Betrag berechnet | Eine Berücksichtigung kann in Betracht kommen; der BGH hat die genaue Berechnung noch nicht festgelegt. |
Schweigen des Vermieters ist keine Zustimmung
Der Berliner Mieter hatte die Hausverwaltung per E-Mail um eine weitere Erlaubnis gebeten, erhielt darauf aber keine Antwort. Das berechtigte ihn nicht dazu, die Wohnung eigenmächtig zu überlassen. Nach § 540 BGB benötigt der Mieter grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters, bevor er den Gebrauch der Wohnung einem Dritten überlässt.
Eine Anfrage und ein gesetzlicher Anspruch auf Zustimmung sind zudem nicht dasselbe wie eine bereits erteilte Genehmigung. Verweigert der Vermieter eine Erlaubnis zu Unrecht, kann der Mieter seinen Anspruch gerichtlich verfolgen. Die Untervermietung vor einer Zustimmung bleibt dennoch riskant.
Der Antrag sollte schriftlich gestellt werden und den Namen des Untermieters, den Zeitraum, die betroffenen Räume und die geplante Miethöhe nennen. Ebenso sinnvoll ist eine verständliche Kostenberechnung. So lässt sich später belegen, dass keine kommerzielle Weitervermietung beabsichtigt war.
Die Überlassung der ganzen Wohnung ist noch schwieriger
§ 553 BGB gewährt unter den dort genannten Voraussetzungen einen Anspruch auf Erlaubnis zur Überlassung eines Teils des Wohnraums. Wer die Wohnung vollständig aus der Hand gibt, kann sich nicht ohne Weiteres auf diese Vorschrift stützen. Bei längerer Abwesenheit ist deshalb wichtig, ob der Hauptmieter noch einen eigenen Teil der Wohnung für sich behält.
Ein zurückbehaltener Schlüssel allein löst das Problem nicht automatisch. Auch einzelne persönliche Gegenstände in der Wohnung führen nicht in jedem Fall dazu, dass rechtlich nur ein Teil überlassen wird. Vor einer vollständigen Weitergabe sollte daher eine ausdrückliche Genehmigung für den konkreten Zeitraum eingeholt werden.
Eine Abmahnung ist ein ernstes Warnsignal
Im entschiedenen Fall hatte die Vermieterin den Hauptmieter zunächst abgemahnt und die Beendigung der unerlaubten Untervermietung verlangt. Er hielt trotzdem an dem Untermietverhältnis fest. Dieses Verhalten erhöhte das Gewicht der Pflichtverletzung und führte schließlich zur wirksamen ordentlichen Kündigung.
Nach § 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB kann ein Vermieter ordentlich kündigen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzt. Ob diese Schwelle erreicht ist, hängt immer von den Umständen des einzelnen Falls ab. Eine unerlaubte Untervermietung führt daher nicht in jeder Konstellation automatisch zum Wohnungsverlust.
Entscheidend können die Höhe des Gewinns, die Dauer der Weitervermietung, die vorherige Kommunikation und die Reaktion auf eine Abmahnung sein. Ein kleiner und nachvollziehbar korrigierter Rechenfehler ist anders zu bewerten als eine über Jahre fortgesetzte kommerzielle Vermietung. Wer eine Abmahnung erhält, sollte sie deshalb nicht ignorieren und die verlangte Untermiete sofort rechtlich prüfen lassen.
Auch Untermieter tragen ein erhebliches Risiko
Das Urteil betrifft nicht nur Hauptmieter und Eigentümer. Endet das Hauptmietverhältnis nach einer wirksamen Kündigung, kann der Eigentümer die Herausgabe der Wohnung grundsätzlich auch von den Untermietern verlangen. Der Untermietvertrag verschafft ihnen keinen dauerhaften Schutz gegenüber dem Eigentümer.
Untermieter sollten sich deshalb vor Vertragsabschluss die schriftliche Untervermietungserlaubnis zeigen lassen. Außerdem sollten sie prüfen, wie sich ein auffällig hoher Möblierungs- oder Servicezuschlag zusammensetzt. Bei einer überhöhten Miete können je nach Wohnort und Vertragsgestaltung die Vorschriften der Mietpreisbremse sowie Rückzahlungsansprüche zu prüfen sein.
Was Mieter aus dem Urteil mitnehmen sollten
Die Untervermietung bleibt ein wichtiges Mittel, um eine Wohnung trotz Auslandsaufenthalt, Trennung oder gestiegener Wohnkosten zu behalten. Sie darf nach der Entscheidung aber nicht dazu genutzt werden, eine günstige Hauptmiete in regelmäßige Zusatzeinnahmen umzuwandeln. Der Schutz des § 553 BGB endet dort, wo die Einnahmen die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen übersteigen.
Vor Abschluss des Untermietvertrags sollten Mieter ihre Kosten belegen, den Anteil des überlassenen Wohnraums berechnen und mögliche Zusatzleistungen getrennt ausweisen. Erst danach sollte die schriftliche Zustimmung des Vermieters eingeholt werden. Wer bereits ohne Erlaubnis untervermietet, sollte besonders nach einer Abmahnung schnell reagieren.
Eine Übersicht weiterer mietrechtlicher Entwicklungen bietet der Beitrag „Mietrecht: BGH schränkt Untervermietung für Mieter ein“. Die neue Entscheidung schafft zwar mehr Klarheit zur Gewinnerzielung, lässt aber Fragen zur Berechnung von Möblierungsanteilen und zusätzlichen Leistungen offen. Gerade bei hohen Beträgen bleibt deshalb eine Prüfung des konkreten Vertrags sinnvoll.
Praxisbeispiel: zum BGH Urteil Ein möbliertes Zimmer wird zu teuer weitervermietet
Eine Hauptmieterin zahlt für eine 80 Quadratmeter große Wohnung monatlich 1.000 Euro Nettokaltmiete und 250 Euro Betriebs- und Heizkosten. Nach einem Arbeitsplatzwechsel möchte sie ein 20 Quadratmeter großes Zimmer untervermieten und verlangt dafür einschließlich Mitbenutzung von Küche und Bad 850 Euro. Den Betrag begründet sie pauschal mit der Möblierung, obwohl Bett, Schrank und Schreibtisch bereits mehrere Jahre alt sind.
Die Hauptmieterin darf zwar einen nachvollziehbaren Anteil ihrer Wohnkosten und gegebenenfalls einen belegbaren Betrag für die Möbel ansetzen. Sie kann jedoch nicht ohne Berechnung einen Großteil ihrer gesamten Wohnungskosten auf den Bewohner eines einzelnen Zimmers abwälzen. Liegt die Untermiete deutlich über dem zugeordneten Kostenanteil, kann der Vermieter die Erlaubnis verweigern.
Zieht der Untermieter trotzdem ein und setzt die Hauptmieterin das Vertragsverhältnis nach einer Abmahnung fort, riskiert sie die ordentliche Kündigung. Sicherer wäre eine transparente Kalkulation, ein moderater und belegter Möblierungsanteil sowie die schriftliche Genehmigung vor der Schlüsselübergabe.
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Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
