Zwangsumzug durch Modernisierung? BGH stoppt Mieterhöhung
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Rechte von Hartz IV Mietern gestärkt. Nach Modernisierungsarbeiten am Haus dürfen Vermieter dürfen Mieter nicht einfach auf eine kleinere Wohnung verweisen, weil diese sich nicht mehr die Miete leisten können. Die Wohnungsgröße spielt zwar eine Rolle, allerdings müssen die Interessen und alle Umstände des Einzelfalls Berücksichtigung finden. Hierbei spielen die gesundheitliche Verfassung sowie die Verwurzelung des Mieters eine entscheidende Rolle (AZ: VIII ZR 21/19).
Im Grundsatz darf der Vermieter Modernisierungskosten am Haus auch auf die Miete in bestimmten Grenzen aufschlagen. Allerdings haben auch Mieter Rechte. Wenn eine Mieterhöhung den Mieter derart treffen und berechtigte Interesse verletzt werden, ist eine Mieterhöhung ausgeschlossen, so die Karlsruher Richter.
Geklagt hatte ein Hartz IV Bezieher aus Berlin. Nach einer Modernisierung des Hauses sollte er 240 EUR mehr Miete im Monat zahlen. Nach Ansicht des Gerichts macht der Mieter aufgrund seiner finanziellen Situation zurecht eine besondere Härte geltend. Auch dann, wenn der Kläger allein in einer 86 Quadratmeter großen Wohnung wohnt.
Der Vermieter hatte das Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1929 besser gedämmt. Zudem worden die Balkone vergrößert und ein defekter Fahrstuhl wieder in Gang gesetzt. Zuvor hatte der Kläger 570 EUR Miete plus 90 EUR Heizkostenzuschuss im Monat gezahlt. Vom Jobcenter bekam der Mann 460 EUR erstattet. Den Rest musste der Miete aus dem Regelsatz begleichen.
Begründungen in den Vorinstanzen
Das Amtsgericht Berlin hat lediglich festgestellt, dass der Mieter nicht zur Zahlung der Mieterhöhung von 70 € für die Wiederinbetriebnahme des Fahrstuhls verpflichtet sei. Im Übrigen hat es die Feststellungsklage des Mieters abgewiesen.
Auf die Berufung des Mieters hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und festgestellt, dass dieser aufgrund seines Härteeinwands ab dem 1. Januar 2017 zur Zahlung einer Mieterhöhung von mehr als 4,16 € monatlich nicht verpflichtet sei. Denn er schulde weder für den Anbau eines größeren Balkons noch für die Fassadendämmung eine Mieterhöhung. Zu zahlen habe er nur den auf die Dämmung der obersten Geschossdecke entfallenden Betrag von zusätzlich 4,16 € monatlich.
Die weiteren Mieterhöhungen (100,- € für den Balkonanbau und 65,84 € für die Dämmung der Außenfassade) seien unwirksam, weil sie für den Mieter jeweils eine finanzielle Härte bedeuteten, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Vermieterin nicht zu rechtfertigen sei. Hiergegen wendet sich diese mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision.
Die beklagte Vermieterin hat im Revisionsverfahren vor allem geltend gemacht, dass nach den für staatliche Transferleistungen geltenden Vorschriften für einen Einpersonenhaushalt lediglich eine Wohnfläche von 50 qm als angemessen gelte. Die Wohnung des – Arbeitslosengeld II beziehenden – Mieters sei aber knapp 86 qm groß und übersteige damit diese Grenze erheblich. Letztlich laufe die einen Härtefall bejahende Entscheidung des Berufungsgerichts darauf hinaus, dass der Vermieter den “Luxus” des Mieters zu finanzieren habe.
Seit 1962 Bewohner der Wohnung
Der Mieter war bereits im Jahre 1962 mit seinen Eltern in die Wohnung gezogen. Seit dem wohnt der Mieter ohne Unterbrechung in der Wohnung. Das Berliner Landgericht, dass die erhöhte Miete zum größten Teil gekippt hatte, hatte den Vorwurf des Vermieters abgelehnt, der Mann habe von Anfang an über seine Verhältnisse gelebt.
Das sieht der Bundesgerichtshof ebenso. Hier gelten andere Maßstäbe als bei der Gewährung von Hartz IV Leistungen. Im SGB II werden 50 Quadratmeter als angemessener Wohnraum ausgewiesen, wenn der Mieter allein in der Wohnung lebt. So solle sichergestellt sein, dass niemand über den Maßen hinaus von den Geldern der Allgemeinheit lebt und sich eine zu große Wohnung leistet. Es ging jedoch bei dem Verfahren um die Frage, ob eine Modernisierung, auf die der Mieter keinen Einfluss hat, ein Wohnrecht zusteht, damit dieser seinen bisherigen Lebensmittelpunkt behält.
Dennoch ist nicht geklärt, ob der Kläger einer Mieterhöhung und damit einem Umzug entgeht. Denn in zwei Punkten können sich Mieter nicht auf eine Härtefallregelung berufen. Zum einen, ob die Modernisierung den allgemein üblichen Zustand wieder hergestellt hat oder der Vermieter zu Modernisierungsmaßnahmen gezwungen war. Beide habe die Vorinstanz nicht im ausreichendem Maße geprüft. Die Richter wiesen somit eine Prüfung an.
Sebastian Bertram ist gelernter Sozialarbeiter und hat über 10 Jahre eine therapeutische Einrichtung geleitet. Er ist Gründer und Hauptverantwortlicher von Gegen-Hartz.de. Seine Hauptthemen sind Sozialrecht, Gesellschaftsrecht und Politik. Sebastian ist aktiv in der Erwerbslosenberatung.
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