Wer seine Mietwohnung zeitweise anderen Menschen überlässt, darf daraus kein gewinnbringendes Geschäftsmodell machen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Mieter keinen Anspruch auf eine Untervermietungserlaubnis hat, wenn die verlangte Untermiete deutlich über den eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen liegt.
Das Urteil bedeutet allerdings nicht, dass jede Untervermietung verboten wäre. Mieter dürfen ihre Kosten durch eine Untervermietung weiterhin senken oder ausgleichen, müssen dabei aber die Erlaubnis des Vermieters einholen und die Höhe der Untermiete nachvollziehbar berechnen.
BGH bestätigt Kündigung wegen gewinnbringender Untervermietung
Der Bundesgerichtshof entschied am 28. Januar 2026 über die gewinnbringende Untervermietung einer Berliner Wohnung. Das Verfahren wurde unter dem Aktenzeichen VIII ZR 228/23 geführt.
Der betroffene Mann war seit dem Jahr 2009 Mieter einer Zweizimmerwohnung. Seine monatliche Nettokaltmiete betrug 460 Euro.
Während eines längeren Auslandsaufenthalts überließ er die Wohnung zwei Untermietern. Von diesen verlangte er eine Nettokaltmiete von 962 Euro und damit mehr als doppelt so viel, wie er selbst an seine Vermieterin zahlte.
Der Mieter hatte zwar um eine befristete Untervermietungserlaubnis gebeten. Nachdem sein Auslandsaufenthalt länger dauerte, setzte er die Untervermietung jedoch fort, ohne dass ihm hierfür eine Zustimmung erteilt worden war.
Vermieterin mahnte den Mieter zunächst ab
Die Vermieterin erfuhr später von der fortgesetzten Untervermietung und mahnte den Mieter im Januar 2022 ab. Sie forderte ihn dazu auf, die unerlaubte Gebrauchsüberlassung zu beenden.
Der Mann weigerte sich und erklärte, er müsse seine laufenden Kosten durch die Einnahmen aus der Untervermietung ausgleichen. Daraufhin sprach die Vermieterin im Februar 2022 sowohl eine fristlose als auch eine ordentliche Kündigung aus.
Das Amtsgericht Charlottenburg wies die Räumungsklage zunächst ab. Das Landgericht Berlin gab der Vermieterin in der Berufungsinstanz dagegen recht und verurteilte den Hauptmieter zur Räumung der Wohnung.
Der Bundesgerichtshof bestätigte schließlich die Entscheidung des Landgerichts. Mit der Zurückweisung der Revision wurde das Räumungsurteil rechtskräftig.
Untervermietung soll die eigenen Wohnkosten senken
Nach § 553 BGB kann ein Mieter unter bestimmten Voraussetzungen verlangen, dass ihm der Vermieter die Untervermietung eines Teils der Wohnung erlaubt. Dafür muss nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entstanden sein.
Ein solches Interesse kann vorliegen, wenn der Mieter seine finanzielle Belastung reduzieren möchte. Er muss dabei nicht nachweisen, dass er ohne die Einnahmen aus der Untervermietung in eine wirtschaftliche Notlage geraten würde.
Der Wunsch, die eigenen Mietkosten zu verringern oder während einer vorübergehenden Abwesenheit nicht allein tragen zu müssen, kann deshalb ausreichen. Die Vorschrift soll Mietern ermöglichen, ihre Wohnung trotz veränderter persönlicher oder finanzieller Umstände zu behalten.
Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs endet dieser Schutz jedoch dort, wo die Untervermietung zu einer zusätzlichen Einnahmequelle wird. Ein Gewinn, der über die Deckung der eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgeht, gehört nicht zum geschützten Interesse des Mieters.
Mieter dürfen aus fremdem Eigentum kein Geschäftsmodell machen
Der Hauptmieter hat die Wohnung selbst lediglich gemietet. Er darf sie nutzen, erhält durch den Mietvertrag aber nicht das Recht, sie wie ein Eigentümer wirtschaftlich zu verwerten.
Eine Untervermietung ist daher nicht dazu bestimmt, aus einer günstigen Hauptmiete einen finanziellen Vorteil zu ziehen. Dies gilt besonders in angespannten Wohnungsmärkten, in denen Untermieter häufig auf möblierte oder kurzfristig verfügbare Wohnungen angewiesen sind.
Das Interesse des Eigentümers an der wirtschaftlichen Nutzung seiner Immobilie muss ebenfalls berücksichtigt werden. Der gesetzliche Anspruch auf Untervermietung soll diesen Schutz nicht verdrängen, wenn der Hauptmieter selbst Gewinne erwirtschaften möchte.
Wann liegt ein unzulässiger Gewinn vor?
Eine starre Eurogrenze hat der Bundesgerichtshof nicht festgelegt. Es kommt darauf an, welche wohnungsbezogenen Aufwendungen der Hauptmieter tatsächlich trägt und welche Einnahmen er vom Untermieter erhält.
Zu den eigenen Aufwendungen können insbesondere die Hauptmiete sowie umlagefähige Betriebs- und Heizkosten gehören. Werden nur einzelne Räume überlassen, muss außerdem berücksichtigt werden, welchen Anteil der Wohnung der Untermieter tatsächlich nutzen darf.
Ein Hauptmieter kann deshalb nicht automatisch die vollständigen Kosten der Wohnung auf einen Untermieter übertragen, wenn er selbst weiterhin einen erheblichen Teil der Räume nutzt. Die Berechnung muss sich an der tatsächlichen Gebrauchsüberlassung orientieren.
| Situation | Rechtliche Einschätzung |
|---|---|
| Die Untermiete deckt nur einen nachvollziehbaren Anteil der eigenen Wohnkosten | Ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung kann vorliegen. |
| Die Untermiete übersteigt die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen deutlich | Ein Anspruch auf Erlaubnis besteht nach dem BGH-Urteil regelmäßig nicht. |
| Der Mieter verlangt einen belegbaren Betrag für überlassene Möbel | Ein angemessener Kostenansatz kann denkbar sein, muss aber nachvollziehbar berechnet werden. |
| Der Mieter verlangt ohne Berechnung einen hohen Möblierungszuschlag | Ein pauschaler Aufschlag schützt nicht vor dem Vorwurf einer Gewinnerzielung. |
| Die Wohnung wird ohne Zustimmung des Vermieters untervermietet | Es liegt grundsätzlich eine Verletzung des Mietvertrags vor. |
| Die Untervermietung wird trotz Abmahnung fortgesetzt | Eine ordentliche Kündigung und eine Räumungsklage können gerechtfertigt sein. |
Möblierung erlaubt keinen beliebig hohen Zuschlag
Im Berliner Verfahren berief sich der Mieter unter anderem darauf, dass er die Wohnung möbliert und mit Haushaltsgeräten überlassen habe. Eine möblierte Wohnung kann tatsächlich einen höheren Nutzungswert haben als eine leere Wohnung.
Das bedeutet jedoch nicht, dass der Hauptmieter einen beliebigen Zuschlag verlangen darf. Er sollte nachweisen können, welche Möbel und Geräte überlassen werden, welchen Zeitwert sie haben und wie sich ein monatlicher Kostenanteil berechnet.
Der Bundesgerichtshof ließ offen, ob und in welchem Umfang zusätzliche Leistungen bei der Gewinnberechnung berücksichtigt werden können. Im entschiedenen Fall waren keine Leistungen festgestellt worden, die den sehr hohen Unterschied zwischen Hauptmiete und Untermiete ausreichend erklären konnten.
Allein der Hinweis, dass eine Wohnung vollständig eingerichtet sei, genügt daher nicht. Ein hoher Pauschalbetrag kann vielmehr den Eindruck verstärken, dass die Möblierung lediglich zur Begründung einer überhöhten Untermiete genutzt wird.
Ohne Erlaubnis bleibt die Untervermietung riskant
Nach § 540 BGB darf ein Mieter die Wohnung grundsätzlich nicht ohne Erlaubnis des Vermieters einem Dritten überlassen. Eine bloße Anfrage reicht nicht aus, wenn der Vermieter noch nicht zugestimmt hat.
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Mieter sollten deshalb nicht davon ausgehen, dass Schweigen automatisch als Genehmigung gilt. Sie sollten die Zustimmung schriftlich beantragen und dabei den Namen des Untermieters, den gewünschten Zeitraum, die überlassenen Räume und die geplante Untermiete angeben.
Lehnt der Vermieter einen berechtigten Antrag ohne ausreichenden Grund ab, kann der Anspruch gerichtlich durchgesetzt werden. Die Wohnung eigenmächtig zu überlassen, bleibt dennoch gefährlich und kann weitere rechtliche Auseinandersetzungen auslösen.
Eine Abmahnung kann die letzte Warnung sein
Im entschiedenen Fall kam erschwerend hinzu, dass der Mieter die Untervermietung trotz einer Abmahnung nicht beendete. Er hielt an dem Untermietverhältnis fest, obwohl die Vermieterin ausdrücklich widersprochen hatte.
Nach § 573 BGB darf ein Vermieter ordentlich kündigen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzt. Der Bundesgerichtshof sah diese Voraussetzungen in dem Berliner Fall als erfüllt an.
Damit zeigt das Urteil, dass nicht nur eine fristlose Kündigung gefährlich werden kann. Auch eine ordentliche Kündigung kann dazu führen, dass der Mieter seine Wohnung nach Ablauf der Kündigungsfrist räumen muss.
Nicht jede Überschreitung führt automatisch zur Kündigung
Das Urteil darf nicht so verstanden werden, dass bereits jeder kleine Rechenfehler bei der Untermiete den Verlust der Wohnung auslöst. Für eine Kündigung müssen stets die gesamten Umstände des Einzelfalls betrachtet werden.
Von Bedeutung sind unter anderem die Höhe des verlangten Aufschlags, die Dauer der Untervermietung, die Kommunikation mit dem Vermieter und das Verhalten nach einer Abmahnung. Auch die Frage, ob der Mieter seine Berechnung offenlegt und einen Fehler nachträglich korrigiert, kann berücksichtigt werden.
Im Berliner Verfahren ging es dagegen um eine Untermiete, die mehr als doppelt so hoch wie die eigene Nettokaltmiete war. Hinzu kamen die fehlende Erlaubnis und die Fortsetzung der Untervermietung nach der Abmahnung.
Was das Urteil für vergleichbare Fälle bedeutet
Das Urteil wirkt unmittelbar zwischen den Beteiligten des entschiedenen Verfahrens. Als Entscheidung des höchsten deutschen Zivilgerichts gibt es jedoch die rechtliche Richtung für ähnliche Streitigkeiten vor.
Untergerichte werden sich bei vergleichbaren Fällen an den Aussagen des Bundesgerichtshofs orientieren. Mieter können sich daher nicht mehr darauf verlassen, dass eine gewinnbringende Untervermietung allein wegen eines vorübergehenden Auslandsaufenthalts oder aus finanziellen Gründen geschützt ist.
Vermieter erhalten zugleich eine stärkere Grundlage, um gegen deutlich überhöhte Untermieten vorzugehen. Eine Kündigung ist trotzdem kein Automatismus, sondern muss auf einer erheblichen und schuldhaften Vertragsverletzung beruhen.
Auch die Mietpreisbremse kann Bedeutung haben
Im Ausgangsverfahren hatte das Landgericht Berlin zusätzlich auf die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe verwiesen. Nach seiner Berechnung hätte die zulässige Miete im konkreten Gebiet deutlich unter den verlangten 962 Euro gelegen.
Der Bundesgerichtshof musste die Fragen zur Mietpreisbremse jedoch nicht abschließend beantworten. Der fehlende Anspruch auf eine Erlaubnis zur gewinnbringenden Untervermietung und die fortgesetzte unerlaubte Überlassung reichten bereits aus, um die ordentliche Kündigung zu bestätigen.
Hauptmieter sollten dennoch beachten, dass sie gegenüber dem Untermieter selbst als Vermieter auftreten. Dadurch können neben dem Hauptmietvertrag weitere mietrechtliche Vorschriften und mögliche Rückzahlungsansprüche des Untermieters zu beachten sein.
Praxisbeispiel: Zu hohe Untermiete während eines Auslandsaufenthalts
Eine Mieterin zahlt für ihre Wohnung monatlich 850 Euro Nettokaltmiete und 250 Euro Betriebskosten. Während eines sechsmonatigen beruflichen Aufenthalts im Ausland möchte sie die möblierte Wohnung für 1.500 Euro monatlich untervermieten.
Die eigenen laufenden Wohnkosten betragen insgesamt 1.100 Euro. Selbst wenn ein angemessener Betrag für die Nutzung der Möbel berücksichtigt werden könnte, müsste die Mieterin genau erklären, wie sich die weiteren 400 Euro zusammensetzen.
Verlangt sie den Betrag lediglich deshalb, weil vergleichbare Wohnungen am Markt für 1.500 Euro angeboten werden, spricht dies für eine Gewinnerzielung. Ein Anspruch auf Zustimmung des Vermieters wäre nach den Vorgaben des Bundesgerichtshofs voraussichtlich nicht gegeben.
Vermietet die Frau dennoch ohne Erlaubnis und hält sie nach einer Abmahnung an dem Vertrag fest, riskiert sie eine ordentliche Kündigung. Sicherer wäre es, die Untermiete anhand der tatsächlichen Kosten zu berechnen und vor Vertragsabschluss eine schriftliche Zustimmung einzuholen.
Häufige Fragen zur gewinnbringenden Untervermietung
1. Ist eine Untervermietung für Mieter jetzt vollständig verboten?
Nein. Verboten ist nicht die Untervermietung als solche, sondern eine gewinnorientierte Weitervermietung, die über die Deckung der eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgeht.
2. Darf die Untermiete genauso hoch sein wie die eigene Gesamtmiete?
Das kann bei der Überlassung der gesamten Wohnung grundsätzlich nachvollziehbar sein. Werden nur einzelne Räume untervermietet, muss die Untermiete dem überlassenen Wohnungsanteil und der Mitbenutzung gemeinsamer Räume entsprechen.
3. Darf für Möbel ein Zuschlag verlangt werden?
Ein angemessener und nachvollziehbar berechneter Betrag kann denkbar sein. Ein pauschaler hoher Zuschlag allein wegen der Bezeichnung „möbliert“ rechtfertigt jedoch keine gewinnbringende Untervermietung.
4. Gilt eine nicht beantwortete Anfrage als Erlaubnis?
Nein. Das Schweigen des Vermieters ist grundsätzlich keine Zustimmung, weshalb Mieter vor Beginn der Untervermietung auf einer eindeutigen Genehmigung bestehen sollten.
5. Kann der Vermieter wegen einer zu hohen Untermiete sofort kündigen?
Das hängt von den Umständen ab. Eine erhebliche Gewinnerzielung, eine fehlende Erlaubnis und die Fortsetzung der Untervermietung trotz Abmahnung können eine ordentliche Kündigung rechtfertigen.
6. Was sollten Mieter vor einer Untervermietung tun?
Sie sollten die Erlaubnis schriftlich beantragen und die geplante Miethöhe transparent berechnen. Außerdem sollten sämtliche eigenen Kosten, überlassene Möbel und zusätzliche Leistungen mit Belegen dokumentiert werden.
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Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
