Für Mieterinnen und Mieter bringt das neue Gebäudemodernisierungsgesetz eine wichtige Veränderung bei den Heizkosten. Entscheidet sich ein Vermieter nach dem Inkrafttreten der Reform für eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung, kann er bestimmte laufende Kosten künftig nicht mehr vollständig auf seine Mieter übertragen.
Die finanzielle Beteiligung beginnt allerdings nicht sofort. Ab dem 1. Januar 2028 werden bei den erfassten Anlagen insbesondere CO₂-Kosten und bei Gasheizungen auch Gasnetzentgelte zwischen Vermieter und Mieter grundsätzlich hälftig geteilt.
Ab 2029 kommt eine weitere Kostenart hinzu: Vermieter müssen sich dann auch an den Kosten der vorgeschriebenen klimafreundlicheren Brennstoffanteile beteiligen. Eine pauschale Halbierung der gesamten Heizkosten ist damit jedoch ausdrücklich nicht verbunden.
Das neue Heizungsgesetz gilt bereits seit Ende Juli 2026
Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz ist am 29. Juli 2026 in Kraft getreten. Es hat die bisherigen Regeln für den Einbau neuer Heizungsanlagen erheblich verändert und lässt Eigentümern bei der Auswahl der Heiztechnik wieder mehr Möglichkeiten.
Auch neue Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen können damit weiterhin eingebaut werden. Wer als Vermieter eine solche Anlage auswählt, muss jedoch die später steigenden Anforderungen an die verwendeten Brennstoffe und die neuen Vorgaben zur Kostenverteilung berücksichtigen.
Der Bundestag hatte während des Gesetzgebungsverfahrens ausdrücklich vorgesehen, Vermieter an den Folgekosten einer neu eingebauten fossilen Heizungsanlage zu beteiligen. Die gesetzlichen Änderungen betreffen dabei vor allem Anlagen, die nach Inkrafttreten der Reform neu eingebaut werden.
Die Behauptung, Mieter hätten bisher alle CO₂-Kosten bezahlt, stimmt so nicht
Bei Berichten über die Reform entsteht teilweise der Eindruck, Vermieter hätten sich bisher überhaupt nicht an den CO₂-Kosten beteiligt. Das ist bei Wohngebäuden bereits seit dem 1. Januar 2023 nicht mehr richtig.
Nach dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz werden die CO₂-Kosten schon heute zwischen Mietern und Vermietern aufgeteilt. Wie hoch der jeweilige Anteil ist, hängt bei den bisher erfassten Wohngebäuden vom CO₂-Ausstoß je Quadratmeter Wohnfläche ab.
Bei einem energetisch sehr schlechten Gebäude kann der Vermieter nach dem bisherigen Stufenmodell bis zu 95 Prozent der CO₂-Kosten tragen. Bei einem sehr effizienten Gebäude können dagegen bis zu 100 Prozent beim Mieter verbleiben.
Wie Fehler bei dieser Berechnung erkannt werden können, erläutert Gegen-Hartz ausführlich im Beitrag „CO₂-Kosten falsch verteilt: Mieter sollten den Vermieteranteil nachrechnen“.
Ab 2028 gilt bei neuen fossilen Heizungen eine 50-zu-50-Aufteilung
Für bestimmte neu eingebaute fossile Heizungsanlagen ändert sich das bisherige System ab 2028. Bei den erfassten Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen werden die CO₂-Kosten dann grundsätzlich zu jeweils 50 Prozent von Mietern und Vermietern getragen.
Bei einer Gasheizung kommt ein weiterer Posten hinzu. Auch die Gasnetzentgelte werden ab dem 1. Januar 2028 grundsätzlich zur Hälfte dem Vermieter und zur Hälfte den Mietern zugerechnet.
Netzentgelte sind die Gebühren für die Nutzung und den Betrieb der Gasnetze. Sie machen nur einen Teil der Gasrechnung aus und dürfen nicht mit dem gesamten Gaspreis verwechselt werden.
| Kostenposten | Was künftig gilt |
|---|---|
| CO₂-Kosten | Bei den erfassten neu eingebauten fossilen Heizungen ab 1. Januar 2028 grundsätzlich 50 Prozent Mieter und 50 Prozent Vermieter. |
| Gasnetzentgelte | Bei erfassten neuen Gasheizungen ab 1. Januar 2028 grundsätzlich hälftige Aufteilung. |
| Vorgeschriebener klimafreundlicher Brennstoffanteil | Ab 2029 Beteiligung des Vermieters an den gesetzlich erfassten Kosten, wobei die besondere Kostenaufteilung begrenzt ist. |
| Normaler Gas-, Öl- oder Flüssiggasverbrauch | Keine allgemeine Halbierung. Diese Kosten können weiterhin nach den üblichen miet- und heizkostenrechtlichen Regeln verteilt werden. |
Die normale Gasrechnung wird nicht halbiert
Für Mieter ist diese Unterscheidung besonders wichtig. Aus der neuen 50-zu-50-Regel folgt nicht, dass ein Vermieter künftig die Hälfte der gesamten Jahresrechnung für Erdgas bezahlt.
Der normale Preis für die tatsächlich verbrauchte Energie bleibt grundsätzlich ein umlagefähiger Heizkostenbestandteil. Die Abrechnung richtet sich weiterhin nach dem Mietvertrag sowie den Vorgaben der Heizkostenverordnung.
Auch der individuelle Verbrauch bleibt deshalb für die Höhe der Abrechnung wichtig. Wer deutlich mehr Wärme verbraucht als vergleichbare Haushalte im selben Gebäude, kann trotz der neuen Vermieterbeteiligung eine hohe Heizkostenrechnung erhalten.
Weitere Änderungen bei der verbrauchsabhängigen Abrechnung behandelt Gegen-Hartz im Beitrag „Neue Nebenkostenpflicht trifft Millionen Mieter: Das ändert sich bei der Heizkostenabrechnung“.
Ab 2029 werden klimafreundlichere Brennstoffe vorgeschrieben
Wer nach der Reform eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung einbaut, muss zudem die sogenannte Bio-Treppe berücksichtigen. Von 2029 an müssen steigende Anteile bestimmter klimafreundlicherer Brennstoffe eingesetzt werden.
Der vorgeschriebene Anteil beginnt 2029 bei mindestens zehn Prozent und steigt 2030 auf mindestens 15 Prozent. Ab 2035 sind mindestens 30 Prozent und ab 2040 mindestens 60 Prozent vorgesehen.
Dabei können beispielsweise Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas oder gesetzlich anerkannte Wasserstoffprodukte eingesetzt werden. Wie teuer diese Energieträger in einigen Jahren tatsächlich sein werden, lässt sich derzeit nicht verlässlich vorhersehen.
Damit die möglichen Mehrkosten nicht allein bei den Bewohnern landen, müssen sich Vermieter ab 2029 auch an den gesetzlich erfassten Kosten dieses vorgeschriebenen Brennstoffanteils beteiligen. Die besondere Beteiligung ist allerdings auf einen Brennstoffanteil von höchstens 30 Prozent begrenzt.
Die 50-zu-50-Regel ist nicht für jeden Mieter günstiger
So positiv die neue Kostenbeteiligung zunächst klingt, sie kann bei den CO₂-Kosten sogar zu einer Verschlechterung führen. Entscheidend ist, wie hoch der Vermieteranteil nach dem bisherigen Stufenmodell gewesen wäre.
In einem sehr gut gedämmten Gebäude können Mieter profitieren. Mussten sie nach dem bisherigen Modell beispielsweise 90 oder sogar 100 Prozent der CO₂-Kosten tragen, sinkt ihr Anteil bei einer erfassten neuen fossilen Heizung grundsätzlich auf 50 Prozent.
Anders sieht es in einem Gebäude mit sehr hohem CO₂-Ausstoß aus. Dort kann der Vermieter nach dem bisherigen System bis zu 95 Prozent der CO₂-Kosten übernehmen, während auf die Bewohner lediglich fünf Prozent entfallen.
Wird in einem solchen Gebäude eine von der Reform erfasste neue fossile Heizung eingebaut, kann die feste 50-zu-50-Verteilung für die Mieter beim CO₂-Posten ungünstiger sein. Die Aussage, das Gesetz entlaste automatisch jeden Mieter, greift deshalb zu kurz.
Alte Gas- und Ölheizungen fallen nicht automatisch unter die neue Regel
Eine weitere Einschränkung ist für Millionen Haushalte wichtig. Eine bereits vorhandene Gas- oder Ölheizung fällt nicht allein deshalb unter die neue 50-zu-50-Regel, weil sie im Jahr 2028 oder später noch betrieben wird.
Für solche Bestandsanlagen gelten bei der Aufteilung der CO₂-Kosten grundsätzlich weiterhin die bisherigen Vorschriften. Das bedeutet, dass die Kosten abhängig vom CO₂-Ausstoß des Gebäudes verteilt werden.
Für Mieter wird das Einbaudatum der Heizungsanlage deshalb zu einer wichtigen Information. Aus der Heizkostenabrechnung allein lässt sich nicht immer sofort erkennen, ob die neue oder die bisherige Regel anzuwenden ist.
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Vermieter müssen ihren eigenen Kostenanteil herausrechnen
Wird ein Mehrfamilienhaus gemeinsam mit Wärme versorgt, muss der Vermieter zunächst die Kosten ermitteln, die unter die neue Beteiligung fallen. Seinen eigenen Anteil darf er anschließend nicht über die Heizkostenabrechnung wieder auf die Bewohner verteilen.
Mieter sollten daher besonders darauf achten, ob Netzentgelte, CO₂-Kosten und später die Kosten des vorgeschriebenen Brennstoffanteils nachvollziehbar dargestellt werden. Eine pauschale Sammelposition ohne ausreichende Erläuterung kann die Überprüfung erschweren.
Grundsätzlich dürfen ohnehin nicht sämtliche Ausgaben eines Vermieters als Betriebskosten an die Bewohner weitergereicht werden. Welche Positionen ausgeschlossen sind, zeigt der Gegen-Hartz-Beitrag „Diese Posten dürfen Vermieter nicht mehr über die Nebenkosten abrechnen“.
Auch Mieter mit eigenem Gasvertrag können betroffen sein
In einigen Wohnungen schließt nicht der Vermieter, sondern der Mieter selbst den Gasvertrag mit einem Energieversorger ab. Der Energieversorger stellt dann zunächst dem Mieter die vollständige Rechnung in Rechnung.
Das bedeutet jedoch nicht automatisch, dass der Vermieter von seiner gesetzlichen Beteiligung befreit wäre. Bei einer von der neuen Regel erfassten Heizungsanlage kann ein Erstattungsanspruch gegenüber dem Vermieter bestehen.
Betroffene sollten Rechnungen, Preisaufstellungen und Zahlungsnachweise deshalb aufbewahren. Aus den Unterlagen muss nachvollziehbar hervorgehen, welche Kosten tatsächlich entstanden sind und welche Beträge nach den gesetzlichen Vorschriften auf den Vermieter entfallen.
Für Vermieter gibt es nur begrenzte Ausnahmen
Das Gesetz enthält eine Härtefallregelung, mit der bestimmte Vermieter von Teilen der neuen Kostenbeteiligung befreit werden können. Eine kleine Zahl vermieteter Wohnungen reicht dafür jedoch nicht automatisch aus.
Außerhalb eines offiziell festgelegten angespannten Wohnungsmarktes müssen mehrere Bedingungen gemeinsam erfüllt sein. Unter anderem darf der Vermieter nicht mehr als sechs Wohnungen vermieten, die Miete muss ausreichend weit unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen und das Gebäude muss einer schlechten Effizienzklasse zugeordnet sein.
Zusätzlich muss die Kostenbeteiligung für den Vermieter eine persönliche Härte darstellen, die auch unter Berücksichtigung der Interessen des Mieters nicht zumutbar wäre. In angespannten Wohnungsmärkten gelten strengere Voraussetzungen.
Eine weitere Sonderregel kann bei einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen bestehen. Auch diese Ausnahme ist an Bedingungen gebunden.
Ein Heizungstausch kann trotzdem eine Mieterhöhung auslösen
Die Beteiligung des Vermieters an späteren Betriebskosten bedeutet nicht, dass der Einbau einer neuen Heizung für Mieter grundsätzlich kostenlos bleibt. Ein Heizungstausch kann unter bestimmten Voraussetzungen als Modernisierung behandelt werden und damit eine Mieterhöhung ermöglichen.
Vermieter dürfen allerdings nicht beliebige Kosten auf die Miete schlagen. Fördermittel müssen berücksichtigt werden, und Kosten für reine Erhaltungs- oder Reparaturarbeiten sind von umlagefähigen Modernisierungsausgaben zu unterscheiden.
Auch Form, Berechnung und Begründung einer Modernisierungsmieterhöhung müssen den gesetzlichen Anforderungen entsprechen. Einen Überblick über typische Grenzen bietet der Gegen-Hartz-Beitrag „Mieterhöhung: Das dürfen Vermieter nicht einfach durchdrücken“.
Der Wechsel der Wärmeversorgung erlaubt nicht jede neue Kostenposition
Auch ein Wechsel des Heizsystems bedeutet nicht automatisch, dass sämtliche dadurch entstehenden Kosten künftig als Betriebskosten verlangt werden dürfen. Der Bundesgerichtshof hat 2026 die Grenzen bei der Umstellung auf eine gewerbliche Wärmelieferung erneut verdeutlicht.
Besonders problematisch kann es werden, wenn Bewohner ihre Heizung zuvor selbst betrieben und die Energiekosten unmittelbar an ihren Versorger gezahlt haben. Mehr zu den Entscheidungen lesen Mieter im Gegen-Hartz-Beitrag „BGH stoppt neue Heizkosten der Vermieter“.
Für Mieter lohnt sich künftig ein genauer Blick auf vier Angaben
Heizkostenabrechnungen werden durch die Reform nicht einfacher. Besonders wichtig werden künftig das Einbaudatum der Heizungsanlage, die Heizungsart, die gesondert ausgewiesenen CO₂-Kosten und bei Gasheizungen die Höhe der Netzentgelte.
Ab 2029 kommt die Angabe zum vorgeschriebenen klimafreundlicheren Brennstoffanteil hinzu. Nur wenn diese Kosten nachvollziehbar dargestellt werden, lässt sich prüfen, ob der Vermieter seinen eigenen Anteil tatsächlich abgezogen hat.
Bei größeren Nachforderungen kann es sich deshalb lohnen, Belegeinsicht zu verlangen und die Berechnung prüfen zu lassen. Fehler bei der Kostenaufteilung können sich über mehrere Abrechnungsjahre zu erheblichen Beträgen summieren.
Praxisbeispiel: 600 Euro bleiben beim Vermieter
Ein Vermieter lässt nach Inkrafttreten des neuen Gesetzes in einem Mehrfamilienhaus mit sechs gleich großen Wohnungen eine neue Gasheizung einbauen. Im Jahr 2028 fallen 480 Euro CO₂-Kosten und 720 Euro Gasnetzentgelte an, die von der neuen Regel erfasst werden.
Die relevanten Kosten betragen zusammen 1.200 Euro. Davon muss der Vermieter grundsätzlich 600 Euro selbst tragen, während die übrigen 600 Euro nach den geltenden Abrechnungsregeln auf die Mietparteien verteilt werden.
Bei einer rein rechnerisch gleichmäßigen Verteilung wären das 100 Euro je Wohnung. Die normalen Kosten des verbrauchten Erdgases werden dadurch jedoch nicht ebenfalls halbiert.
Fragen und Antworten zum neuen Heizungsgesetz
Muss der Vermieter ab 2028 die Hälfte meiner gesamten Heizkosten bezahlen?
Nein. Die 50-zu-50-Regel betrifft nur bestimmte gesetzlich festgelegte Kostenbestandteile, insbesondere bei erfassten neuen fossilen Heizungen die CO₂-Kosten und bei Gasheizungen die Gasnetzentgelte. Der gewöhnliche Energieverbrauch wird nicht pauschal halbiert.
Gilt die neue Regel auch für meine alte Gasheizung?
Grundsätzlich nicht allein deshalb, weil die Anlage nach 2028 weiterläuft. Die besondere neue Kostenaufteilung betrifft vor allem fossile Heizungen, die nach Inkrafttreten des Gebäudemodernisierungsgesetzes neu eingebaut wurden.
Ab wann müssen Vermieter Gasnetzentgelte mitbezahlen?
Bei den von der Reform erfassten neuen Gasheizungen beginnt die hälftige Aufteilung grundsätzlich am 1. Januar 2028. Vermieter und Mieter tragen dann jeweils 50 Prozent der berücksichtigten Gasnetzentgelte.
Was verändert sich 2029 zusätzlich?
Ab 2029 gelten steigende Vorgaben für klimafreundlichere Brennstoffanteile bei neu eingebauten fossilen Heizungen. An den gesetzlich erfassten Kosten dieses verpflichtenden Anteils müssen sich Vermieter ebenfalls beteiligen, wobei die besondere Aufteilung begrenzt ist.
Ist die neue 50-zu-50-Regel für jeden Mieter günstiger?
Nein. In einem sehr effizienten Gebäude kann sie bei den CO₂-Kosten zu einer deutlichen Entlastung führen. In einem Gebäude mit sehr hohem CO₂-Ausstoß kann der Mieter dagegen beim CO₂-Anteil schlechter gestellt werden als nach dem bisherigen Stufenmodell, bei dem der Vermieter bis zu 95 Prozent übernehmen kann.
Was sollten Mieter bei der nächsten Heizkostenabrechnung prüfen?
Wichtig sind insbesondere Heizungsart und Einbaudatum sowie die ausgewiesenen CO₂-Kosten und Gasnetzentgelte. Bei einer erfassten neuen Anlage sollte nachvollziehbar sein, welcher Anteil beim Vermieter verbleibt und welcher Betrag tatsächlich auf die Mieter verteilt wurde.
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Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
