Wer als Vermieter künftig eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung einbauen lässt, kann bestimmte laufende Kosten nicht mehr vollständig auf die Mieter abwälzen. Ab 2028 sollen Vermieter die Hälfte der Netzentgelte für Gas und die Hälfte der CO₂-Kosten übernehmen. Ab 2029 kommt eine Beteiligung an den Kosten der vorgeschriebenen klimafreundlichen Brennstoffe hinzu.
Die neue Aufteilung bedeutet jedoch nicht, dass Vermieter künftig pauschal die Hälfte der gesamten Heizkosten bezahlen. Betroffen sind nur ausdrücklich im Gesetz genannte Preisbestandteile. Die Kosten für den normalen Brennstoffverbrauch werden weiterhin nach den üblichen mietvertraglichen und heizkostenrechtlichen Vorgaben verteilt.
Bundestag hat die Neuregelung beschlossen
Der Bundestag hat die Novelle des Heizungsgesetzes am 10. Juli 2026 beschlossen. Die Änderungen finden sich im Gebäudemodernisierungsgesetz sowie in neuen Vorschriften des Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetzes. Für das Gesetz stimmten 323 Abgeordnete, 271 Parlamentarier lehnten es ab.
Zum Stand vom 29. Juli 2026 war das Gesetzgebungsverfahren allerdings noch nicht vollständig abgeschlossen. Die Bundesratsdrucksache nennt den 31. Juli 2026 als Fristablauf, während das Gesetz grundsätzlich am Tag nach seiner Verkündung in Kraft treten soll. Die finanziellen Beteiligungspflichten setzen unabhängig davon erst 2028 beziehungsweise 2029 ein.
Die neue Aufteilung gilt nicht für jede Gasheizung
Die zusätzlichen Beteiligungspflichten erfassen vor allem Heizungen, die nach dem Inkrafttreten des neuen Gesetzes in bestehende Gebäude eingebaut werden. Eine bereits vorhandene Gas- oder Ölheizung fällt nicht allein deshalb unter die neuen Vorgaben, weil sie nach 2028 weiterbetrieben wird.
Entscheidend ist somit der Zeitpunkt des Einbaus. Wird eine alte Anlage lediglich gewartet oder repariert, löst das normalerweise keine neue Kostenaufteilung aus. Wird sie dagegen durch eine neue Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung ersetzt, können die späteren Beteiligungspflichten greifen.
Für bestimmte Neubauten ist ebenfalls eine Anwendung vorgesehen. Betroffen sein können Wohngebäude, die bis zum 31. Dezember 2029 neu errichtet und erstmals genutzt werden. Für Vorhaben, deren Bauantrag, Zustimmungsantrag oder Bauanzeige bereits vor dem Kabinettsbeschluss erfolgte, enthält das Gesetz eine Ausnahme.
Was Vermieter ab 2028 bezahlen müssen
Ab dem 1. Januar 2028 sollen Vermieter und Mieter die bei der Gasversorgung anfallenden Netzentgelte grundsätzlich jeweils zur Hälfte tragen. Netzentgelte sind die Kosten für die Nutzung des Gasnetzes und bilden nur einen Teil des gesamten Gaspreises.
Ebenfalls ab 2028 gilt für betroffene neue fossile Heizungen eine hälftige Aufteilung der CO₂-Kosten. Damit weicht die neue Vorschrift vom bisherigen Stufenmodell des Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetzes ab.
Nach dem bisherigen Modell richtet sich der Vermieteranteil nach dem Kohlendioxidausstoß des Gebäudes. Bei einem sehr effizienten Gebäude können Mieter die CO₂-Kosten vollständig tragen, während der Vermieteranteil bei besonders emissionsreichen Gebäuden bis auf 95 Prozent steigen kann. Für die vom neuen Gesetz erfassten Heizungen soll stattdessen grundsätzlich die feste Aufteilung von 50 zu 50 gelten.
| Kostenbestandteil | Beginn der neuen Aufteilung | Anteil des Mieters | Anteil des Vermieters | Besonderheit |
|---|---|---|---|---|
| Netzentgelte für Gas | 1. Januar 2028 | 50 Prozent | 50 Prozent | Gilt nur bei Belieferung mit Gas |
| CO₂-Kosten | 1. Januar 2028 | 50 Prozent | 50 Prozent | Abweichung vom bisherigen Gebäudestufenmodell |
| Kosten des vorgeschriebenen klimafreundlichen Brennstoffanteils | 1. Januar 2029 | 50 Prozent | 50 Prozent | Beteiligung ist auf einen Brennstoffanteil von höchstens 30 Prozent begrenzt |
| Übrige Brennstoff- und Heizkosten | keine pauschale Änderung | nach bisheriger Abrechnung | nach bisheriger Abrechnung | Keine generelle Halbierung der gesamten Heizkosten |
Die Einzelheiten ergeben sich aus den vorgesehenen §§ 5a bis 5d des geänderten Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetzes. Der vom Bundestag beschlossene Wortlaut ist in der Bundesratsdrucksache 409/26 veröffentlicht.
Ab 2029 beginnt die sogenannte Bio-Treppe
Neue Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen sollen ab 2029 schrittweise mit klimafreundlicheren Brennstoffen betrieben werden. Zulässig sind beispielsweise Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas sowie bestimmte Wasserstoffarten.
Der vorgeschriebene Anteil beginnt 2029 bei zehn Prozent. Bereits 2030 steigt er auf 15 Prozent, ab 2035 sind 30 Prozent und ab 2040 schließlich 60 Prozent vorgesehen.
| Zeitraum | Vorgeschriebener Anteil klimafreundlicher Brennstoffe |
|---|---|
| ab 1. Januar 2029 | mindestens 10 Prozent |
| ab 1. Januar 2030 | mindestens 15 Prozent |
| ab 1. Januar 2035 | mindestens 30 Prozent |
| ab 1. Januar 2040 | mindestens 60 Prozent |
Biomethan, Bioöl oder biogenes Flüssiggas können erheblich teurer sein als herkömmliche fossile Brennstoffe. Deshalb soll der Vermieter ab 2029 die Hälfte der Kosten des verpflichtend einzusetzenden Brennstoffanteils übernehmen.
Die Beteiligung ist allerdings auf einen Anteil von höchstens 30 Prozent des insgesamt verbrauchten Brennstoffs begrenzt. Steigt die Bio-Vorgabe ab 2040 auf 60 Prozent, muss der Vermieter nach dem beschlossenen Wortlaut nicht automatisch die Hälfte der Kosten für den gesamten 60-Prozent-Anteil tragen.
Brennstofflieferanten müssen Preisbestandteile ausweisen
Damit die Kosten aufgeteilt werden können, müssen Brennstofflieferanten den Preisbestandteil für die vorgeschriebenen klimafreundlichen Brennstoffe ausweisen. Dadurch soll erkennbar werden, welcher Teil der Rechnung auf die neue Beimischungspflicht entfällt.
Ein solcher Preisbestandteil darf nicht ohne sachlichen Grund angesetzt werden. Bei einem Verdacht auf ungerechtfertigte Aufschläge kann das Bundeskartellamt das Verhalten des Lieferanten prüfen und eine Rückerstattung anordnen.
Für Mieter wird diese Angabe bei der Prüfung der Heizkostenabrechnung wichtig. Ohne eine nachvollziehbare Aufschlüsselung lässt sich kaum feststellen, ob die Kosten richtig zwischen den Mietparteien verteilt wurden.
Vermieter müssen die Beträge in der Abrechnung abziehen
Bei einer gemeinsamen Wärmeversorgung berechnet zunächst der Vermieter die entstandenen Netzentgelte, CO₂-Kosten und Kosten des vorgeschriebenen Brennstoffanteils. Anschließend muss er seinen eigenen Anteil abziehen, bevor der verbleibende Betrag nach den üblichen Vorgaben auf die Wohnungen verteilt wird.
Die Abrechnung muss erkennen lassen, welche Kosten insgesamt entstanden sind und welcher Betrag beim Vermieter verbleibt. Mieter sollten deshalb künftig besonders auf die Angaben zum Einbaujahr der Heizung, zum Brennstoffanteil, zu den Netzentgelten und zum CO₂-Preis achten.
Eine Vereinbarung im Mietvertrag kann den Vermieteranteil nicht einfach wieder auf den Mieter übertragen. Das Gesetz begrenzt ausdrücklich, welcher Teil dieser Kosten auf Wohnraummieter umgelegt werden darf.
Auch bei einem eigenen Gasvertrag besteht ein Anspruch
Manche Mieter schließen ihren Gasliefervertrag unmittelbar mit dem Versorger ab. In diesem Fall bezahlt der Mieter zunächst die vollständige Rechnung einschließlich der Netzentgelte und der CO₂-Kosten.
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Der Vermieter muss anschließend den Anteil erstatten, den er nach dem Gesetz selbst zu tragen hat. Bei Abschluss des Mietvertrages sowie beim Einbau einer betroffenen Heizung muss er den Mieter in Textform auf die gesetzliche Brennstoffpflicht und den Erstattungsanspruch hinweisen.
Der Mieter muss die benötigten Rechnungsdaten zur Verfügung stellen und den Anspruch rechtzeitig geltend machen. Empfehlenswert ist eine schriftliche Abrechnung, aus der die einzelnen Kosten und der verlangte Erstattungsbetrag hervorgehen.
Für einen Heizungsausfall gibt es eine Übergangsfrist
Fällt eine alte Heizung irreparabel aus, kann ein kurzfristiger Austausch notwendig sein. Für solche Fälle enthält das Gesetz eine zwölfmonatige Schonfrist.
Wird eine neue Anlage weniger als zwölf Monate vor dem 1. Januar 2028 wegen eines irreparablen Ausfalls eingebaut, setzt die neue Kostenaufteilung grundsätzlich erst zwölf Monate nach dem Einbau ein. Vergleichbare Übergangsregeln gelten für spätere Notfälle, wenn zum Zeitpunkt des Ausfalls noch keine Pflicht zum Einsatz klimafreundlicher Brennstoffe bestand.
Damit soll verhindert werden, dass Eigentümer nach einem plötzlichen Heizungsschaden sofort sämtliche späteren Pflichten erfüllen müssen. Die Schonfrist verschiebt die Anwendung jedoch nur und hebt sie nicht dauerhaft auf.
Kleinvermieter sind nicht automatisch ausgenommen
Das Gesetz sieht eine Härteregelung für einen begrenzten Kreis privater Vermieter vor. Allein der Umstand, dass jemand nur wenige Wohnungen vermietet, genügt dafür nicht.
Außerhalb eines amtlich bestimmten angespannten Wohnungsmarktes müssen mehrere Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sein. Die vereinbarte Miete muss unter 85 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, der Vermieter darf nicht mehr als sechs Wohnungen vermieten und das Gebäude muss der Effizienzklasse G oder H angehören.
Zusätzlich muss die Beteiligung an den Kosten eine persönliche Härte verursachen, die auch unter Berücksichtigung der Interessen des Mieters nicht zumutbar wäre.
In die Prüfung fließen unter anderem die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit beider Seiten, die Kosten einer anderen Heiztechnik und die technische Möglichkeit einer Wärmepumpe oder eines Fernwärmeanschlusses ein.
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten strengere Voraussetzungen. Dort kann die Härteregelung in bestimmten Fällen nur greifen, wenn die Miete weniger als 70 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt und weitere Anforderungen erfüllt sind.
Eine zusätzliche Ausnahme betrifft selbst bewohnte Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen und gemeinsamer Wärmeversorgung. Sie gilt grundsätzlich nur außerhalb eines amtlich bestimmten angespannten Wohnungsmarktes.
Greift eine dieser Ausnahmen, muss der Vermieter weiterhin den nach dem bisherigen Gebäudestufenmodell berechneten CO₂-Anteil tragen. Von der neuen hälftigen Beteiligung an Netzentgelten und vorgeschriebenen klimafreundlichen Brennstoffen kann er dagegen befreit sein.
Der Vermieter muss den Mieter in Textform über die Voraussetzungen des Härtefalls informieren. Erfolgt die Mitteilung verspätet, kann die Ausnahme für den betreffenden Abrechnungszeitraum unberücksichtigt bleiben.
Neue Gasheizung bleibt eine Kostenentscheidung
Mit der Novelle dürfen neue Gas- und Ölheizungen weiterhin eingebaut werden. Für Vermieter wird diese Entscheidung jedoch mit längerfristigen finanziellen Folgen verbunden.
Neben den Anschaffungs- und Wartungskosten müssen sie künftig auch Teile der laufenden Kosten selbst tragen. Hinzu kommt das Risiko, dass Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff dauerhaft teurer bleiben als herkömmliches Erdgas oder Heizöl.
Für Mieter bringt die Aufteilung eine Entlastung bei einzelnen Rechnungsposten. Sie schützt jedoch nicht vollständig vor steigenden Brennstoffpreisen, einem höheren Verbrauch oder hohen Kosten für den wachsenden klimafreundlichen Brennstoffanteil.
Fragen und Antworten zur Kostenaufteilung bei neuen Gasheizungen
Gilt die neue Aufteilung auch für bereits vorhandene Gasheizungen?
Nein. Die besonderen Beteiligungspflichten erfassen grundsätzlich Heizungen, die nach dem Inkrafttreten des neuen Gesetzes eingebaut werden. Für ältere Anlagen bleibt es insbesondere bei der bisherigen Aufteilung der CO₂-Kosten nach dem Gebäudestufenmodell.
Muss der Vermieter künftig die Hälfte der gesamten Gasrechnung bezahlen?
Nein. Die hälftige Aufteilung betrifft nur die gesetzlich genannten Kostenbestandteile. Dazu gehören ab 2028 die Gasnetzentgelte und CO₂-Kosten sowie ab 2029 die Kosten des vorgeschriebenen klimafreundlichen Brennstoffanteils.
Welche Kosten werden bereits ab 2028 geteilt?
Ab dem 1. Januar 2028 werden bei einer erfassten Gasheizung die Netzentgelte und die CO₂-Kosten grundsätzlich jeweils zur Hälfte auf Vermieter und Mieter verteilt. Der übrige Energiepreis fällt nicht automatisch unter diese Regel.
Gilt die Kostenbeteiligung auch bei einer neuen Ölheizung?
Teilweise. Bei Heizöl und Flüssiggas werden ab 2028 die CO₂-Kosten und ab 2029 die Kosten des vorgeschriebenen klimafreundlichen Anteils geteilt. Gasnetzentgelte entstehen bei diesen Brennstoffen nicht.
Sind Vermieter mit höchstens sechs Wohnungen immer befreit?
Nein. Die Zahl der Wohnungen ist nur eine von mehreren Bedingungen der Härteregelung. Zusätzlich werden unter anderem die Miethöhe, die Effizienzklasse des Gebäudes, die wirtschaftliche Belastung und die Lage auf dem Wohnungsmarkt geprüft.
Was gilt, wenn der Mieter selbst einen Gasvertrag abgeschlossen hat?
Dann bezahlt der Mieter zunächst die Rechnung seines Versorgers. Der Vermieter muss ihm anschließend den gesetzlich festgelegten Vermieteranteil erstatten. Auf diesen Erstattungsanspruch muss der Vermieter in Textform hinweisen.
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Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
