In den Beratungsstellen der Mietervereine klingeln derzeit die Telefone: Wer demnächst auszieht, will wissen, ob er die Wände wirklich noch streichen muss. Häufig fällt der Satz, es gebe doch „seit Kurzem ein neues Gesetz“, das Mietende von allen Schönheitsreparaturen befreie.
Tatsächlich existiert eine solche Reform nicht. Weder der Bundestag noch das Bundesjustizministerium haben in den vergangenen Jahren eine Neuregelung beschlossen, die die Pflichtenverteilung in § 535 BGB auf den Kopf stellen würde. Die einschlägige Norm feiert 2025 ihr 125‑jähriges Bestehen – inhaltlich nahezu unverändert.
Inhaltsverzeichnis
Gesetzlicher Ausgangspunkt: Instandhaltung ist Vermietersache
Das Bürgerliche Gesetzbuch verpflichtet Vermieterinnen und Vermieter, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten. Diese Pflicht umfasst auch das Beseitigen oberflächlicher Abnutzungsspuren, also das Streichen von Wänden, das Lackieren von Türen oder das Tapezieren.
Im Kern ist das bis heute unstreitig. Erst die Vertragsfreiheit öffnet die Tür dafür, die Arbeiten auf die Mietpartei zu übertragen.
Vertragsklauseln unter der Lupe: Wann die Abwälzung wirksam ist
Ob Mietende tatsächlich pinseln oder tapezieren müssen, entscheidet sich deshalb fast immer am Wortlaut ihres Vertrages. Zulässig bleibt eine Übertragung nur, wenn sie angemessen ausgestaltet ist.
Starre Fristen („Küche alle drei Jahre, Wohnräume alle fünf Jahre“) benachteiligen Mieterinnen und Mieter unangemessen und sind unwirksam, ebenso Klauseln, die eine Endrenovierung ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand verlangen.
Gültig sein kann dagegen eine flexible Regelung, in der sich der Renovierungsbedarf am Grad der Abnutzung orientiert.
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Der Zustand bei Einzug: Dreh‑ und Angelpunkt aller Streitfragen
Ein weiterer Prüfstein ist die Frage, wie die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses aussah. Wurde sie unrenoviert überlassen und gab es dafür keinen Ausgleich, darf der Vermieter am Ende regelmäßig nicht die Rückgabe in frisch gestrichenem Zustand verlangen.
Wer sich auf diese Ausnahme berufen will, trägt jedoch die Beweislast. Das hat der Bundesgerichtshof in einem Beschluss vom 30. Januar 2024 bekräftigt: Ohne Foto‑ oder Protokollbelege für den ungepflegten Ausgangszustand bleibt die Klausel wirksam, und die Renovierungspflicht greift.
Die Rechtsprechung entwickelt Details, nicht das Parlament
Die immer wieder zitierten „neuen Regeln“ beruhen deshalb nicht auf einem Gesetz, sondern auf einer Serie höchstrichterlicher Entscheidungen der vergangenen Jahre.
Seit 2015 hat der BGH starre Fristen gekippt, farbliche Beschränkungen beanstandet und Quotenabgeltungsklauseln untersagt. 2020 stellte er zudem klar, dass Mietende sich an den Kosten beteiligen müssen, wenn sie vor dem Auszug eine vormals unrenovierte Wohnung in einen deutlich besseren Zustand versetzt haben wollen.
Das alles ist Weiterentwicklung des bestehenden Rechtsrahmens, keine Parlamentsreform.
Typische Missverständnisse und ihre Auflösung
Die Annahme, jede Renovierungspflicht sei seit 2024 aufgehoben, speist sich oft aus missverständlich betitelten Ratgebertexten im Internet.
Seriöse Verbraucherorganisationen bestätigen hingegen den Fortbestand der Grundsystematik: Vermietende bleiben instandhaltungspflichtig, können diese Pflicht aber weiterhin wirksam – wenn auch nicht schrankenlos – per Vertrag übertragen.
Praktische Konsequenzen für Mietende
Wer kurz vor dem Auszug steht, sollte daher zunächst den Mietvertrag prüfen und mit dem Übergabeprotokoll aus der Einzugsphase vergleichen. Lässt sich anhand von Fotos belegen, dass die Wohnung bereits abgewohnt war, spricht viel dafür, dass eine Endrenovierungsklausel unwirksam ist.
Fehlen solche Nachweise, empfiehlt sich ein fachkundiger Blick in die Vertragsformulierung: Enthält sie flexible, am Zustand orientierte Vorgaben, kann die Pflicht bestehen.
Kommen Zweifel auf, lohnt der Weg zur Rechtsberatung beim Mieterverein oder zu einer spezialisierten Anwältin, denn ein verweigerter Anstrich kann schnell vierstellige Forderungen nach sich ziehen.
Viele Fallstricke
Der viel beschworene Paradigmenwechsel im Schönheitsreparaturenrecht ist ausgeblieben. Stattdessen bleiben Mietende gut beraten, ihre individuellen Vereinbarungen sorgfältig zu analysieren und Beweise für den Wohnungszustand zu sichern.
Wer sich auf Internetgerüchte über ein vermeintlich mietfreundliches „neues Gesetz“ verlässt, riskiert am Ende kostspielige Auseinandersetzungen – und steht doch wieder mit Farbrolle oder Malerrechnung da.
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Dr. Utz Anhalt ist Buchautor, Publizist, Sozialrechtsexperte und Historiker. 2000 schloss er ein Magister Artium (M.A.) in Geschichte und Politik an der Universität Hannover ab. Seine Schwerpunkte liegen im Sozialrecht und Sozialpolitik. Er war wissenschaftlicher Mitarbeiter bei Dokumentationen für ZDF , History Channel, Pro7, NTV, MTV, Sat1.
