Wer im eigenen Haus lebt und Grundsicherungsgeld benötigt, muss seine Immobilie nicht immer verkaufen. Gleichzeitig garantiert ein geschütztes Eigenheim jedoch nicht, dass das Jobcenter alle laufenden Kosten übernimmt.
Bei selbstgenutztem Wohneigentum müssen Leistungsbezieher zwei Fragen strikt trennen:
- Ist das Haus als Vermögen geschützt?
- Welche laufenden Kosten für das Haus muss das Jobcenter als Unterkunftskosten anerkennen?
Diese beiden Prüfungen folgen nämlich unterschiedlichen Regeln. Zuerst einmal zum Vermögensschutz.
Vermögensschutz: Müssen Sie Ihr Eigenheim verkaufen?
Zuerst prüft das Jobcenter, ob das selbst bewohnte Haus verwertbares Vermögen ist, das Sie verbrauchen müssen, bevor Sie Anspruch auf Grundsicherungsgeld haben.
Ein Hausgrundstück kann nach § 12 SGB II geschützt sein, wenn Sie es selbst nutzen. Außerhalb der Karenzzeit gilt für ein Haus grundsätzlich eine Wohnfläche von bis zu 140 Quadratmetern als maßgebliche Grenze. Bei mehr als vier Bewohnern erhöht sie sich für jede weitere Person um 20 Quadratmeter.
Während der einjährigen Karenzzeit bei der Vermögensprüfung gelten günstigere Regeln: Selbst genutztes Wohneigentum wird in dieser Zeit bei der Vermögensprüfung prinzipiell nicht allein wegen seiner Größe als verwertbares Vermögen behandelt.
Ob ein Haus verkauft werden muss, betrifft also zunächst nur den Vermögensschutz. Sie sagt noch nichts darüber aus, wie hoch die monatlichen Unterkunftskosten sein dürfen.
2. Karenzzeit bei den Wohnkosten: Wie viel zahlt das Jobcenter?
Auch Eigentümer haben Kosten der Unterkunft, wie Grundsteuer, Schuldzinsen, Wasser, Abwasser, Gebäudeversicherung oder Heizkosten.
Seit dem 1. Juli 2026 gelten während der Karenzzeit neue Grenzen für die Unterkunftskosten. Die tatsächlichen Unterkunftskosten werden nicht mehr unbegrenzt übernommen.
Liegen sie mehr als 50 Prozent über der örtlichen Angemessenheitsgrenze, kann das Jobcenter die berücksichtigungsfähigen Kosten bereits während der Karenzzeit begrenzen. Besondere Härtefälle können eine Ausnahme rechtfertigen.
Wichtig ist deshalb:
Erstens die Vermögens-Karenzzeit: Sie betrifft die Frage, ob das Eigenheim als Vermögen eingesetzt werden muss.
Zweitens die Unterkunftskosten-Karenzzeit: Sie betrifft die Frage, in welcher Höhe laufende Wohnkosten übernommen werden.
Ein Haus kann also als Vermögen vollständig geschützt sein und trotzdem kann das Jobcenter laufende Unterkunftskosten als unangemessen hoch einstufen.
Beispiel: László lebt auf einem Resthof bei Aschaffenburg
László ist 51 Jahre alt und lebt auf einem älteren Resthof in der Nähe von Aschaffenburg, den er von seiner Mutter geerbt hat, die vor zweieinhalb Jahren gestorben ist. Seine Frau hat sich bereits vor vier Jahren von ihm getrennt und ist ausgezogen. Die Landwirtschaft hat er vor zehn Jahren aufgeben müssen und versucht, sich mit der Anlage von Gartenteichen ein Einkommen zu verschaffen. Auch das ist gescheitert, und László muss Grundsicherungsgeld beziehen.
Das von ihm allein bewohnte Wohnhaus hat 132 Quadratmeter Fläche. Daneben befinden sich eine alte Scheune und ehemalige Wirtschaftsgebäude.
Für László sind zwei Prüfungen wichtig.
Erste Prüfung – Vermögen: Das Jobcenter prüft, ob das selbst genutzte Wohnhaus geschützt ist oder verwertet werden müsste. Die 132 Quadratmeter Wohnfläche liegen unter der gesetzlichen Grenze von grundsätzlich 140 Quadratmetern für ein Haus.
Zweite Prüfung – laufende Kosten: Unabhängig davon muss das Jobcenter feststellen, welche tatsächlichen Kosten des Wohnhauses als Unterkunftskosten berücksichtigt werden. Dazu gehören bei László Grundsteuer, Wasser und Abwasser, Müllgebühren, Gebäudeversicherung, Schornsteinfeger, Heizkosten und Schuldzinsen.
Lászlós Wohnhaus ist als Vermögen geschützt. Bei den laufenden Kosten wird es schwieriger. Die Kosten des selbst genutzten Wohnhauses gelten als Kosten der Unterkunft. Die Scheune und die ehemaligen Wirtschaftsräume zählen hingegen nicht zu Lászlós persönlichem Wohnbedarf. Damit sind die dort anfallenden laufenden Kosten nicht durch das Jobcenter gedeckt.
Welche Eigentümerkosten das Jobcenter anerkennen kann
| Anerkannte Kosten | Nicht oder grundsätzlich nicht anerkannte Kosten |
|---|---|
| Angemessene Schuldzinsen aus dem Immobilienkredit | Tilgung des Immobilienkredits |
| Grundsteuer und notwendige öffentliche Abgaben | Kaufpreis oder sonstige Kosten des Immobilienerwerbs |
| Wasser-, Abwasser- und Müllgebühren | Freiwillige Rücklagen für spätere Reparaturen |
| Notwendige Wohngebäudeversicherung | Versicherungen ohne notwendigen Bezug zur Unterkunft |
| Schornsteinfeger und notwendige Heizungsprüfungen | Haushaltsstrom, soweit er nicht dem Betrieb der Heizung dient |
| Angemessene Heizkosten und Heizmaterial | Luxusmodernisierungen oder reine Wertsteigerungen |
| Nachweisbarer Betriebsstrom der Heizungsanlage | Kosten klar abtrennbarer gewerblich genutzter Gebäudeteile |
| Unabweisbare Reparaturen am selbst genutzten Wohnbereich | Reparaturen, die lediglich den Wohnstandard erhöhen |
Grundsteuer, Wasser und Gebäudeversicherung sind echte Wohnkosten
Das Bundessozialgericht erkennt verschiedene laufende Belastungen eines Eigenheims grundsätzlich als Unterkunftskosten an.
Dazu können unter anderem Schuldzinsen, Grundsteuer, Wasser- und Abwassergebühren, Müllgebühren, Gebäudeversicherung und Schornsteinfegerkosten gehören.
Das BSG verlangt prinzipiell, dass Eigentümer bei der Prüfung angemessener Unterkunftskosten nicht schlechter behandelt werden als Mieter (BSG, 07.07.2011 – B 14 AS 51/10 R).
Auch Heizungsstrom kann übernommen werden
Haushaltsstrom wird grundsätzlich aus dem Regelbedarf bezahlt. Der Strom, den eine Heizungsanlage für Pumpen oder Steuerung benötigt, kann dagegen zu den Heizkosten gehören. Das BSG hat ausdrücklich anerkannt, dass Betriebsstrom einer Heizungsanlage zusätzlich berücksichtigt werden kann (BSG, B 14 AS 51/10 R).
Betroffene sollten die tatsächlichen Kosten möglichst nachweisen oder nachvollziehbar berechnen lassen.
Jobcenter muss notwendige Reparaturen berücksichtigen
Besonders wichtig für Eigenheimbesitzer ist § 22 Abs. 2 SGB II. Unabweisbare Aufwendungen für Instandhaltung und Reparatur eines selbst bewohnten Eigenheims können als Unterkunftsbedarf anerkannt werden.
Voraussetzung ist primär, dass die Maßnahme tatsächlich notwendig ist und dem Erhalt des vorhandenen Wohnstandards dient.
Das BSG stärkte Eigentümer 2023 deutlich. In dem Verfahren ging es um eine notwendige Dachreparatur. Das Gericht stellte klar, dass eine möglicherweise unangemessene Größe des Hauses die Übernahme notwendiger Reparaturen nicht automatisch ausschließt, wenn die Immobilie nicht als Vermögen verwertet werden muss (BSG, 21.06.2023 – B 7 AS 14/22 R).
Gerade dieses Urteil zeigt, warum Vermögensschutz und Unterkunftskosten getrennt geprüft werden müssen.
Defektes Dach: Jobcenter durfte Bedarf nicht ignorieren
2024 beschäftigte sich das BSG erneut mit einer Dachreparatur. Durch erhebliche Schäden drang Wasser in das Gebäude ein. Die erforderliche Neueindeckung kostete rund 7.126 Euro.
Das Gericht behandelte die notwendige Reparatur grundsätzlich als möglichen Unterkunftsbedarf. Geld, das ein Familienmitglied zweckgebunden für genau diese Reparatur zur Verfügung gestellt hatte, durfte deshalb nicht ohne Weiteres als gewöhnliches Einkommen behandelt werden (BSG, 17.07.2024 – B 7 AS 10/23 R).
Für Betroffene bedeutet das: Bei einem undichten Dach, einer defekten Heizung oder einem vergleichbaren akuten Schaden sollten Sie sofort einen Antrag beim Jobcenter stellen.
Im Beispiel von László wird klar, wie wichtig es ist, solche Reparaturen mit dem Jobcenter zu klären. Bei seinem alten Bauernhaus kann es immer wieder zu Schäden an der Struktur kommen, die behoben werden müssen, damit es bewohnbar bleibt. Das ist keine Ästhetik, sondern der Erhalt der Bausubstanz.
Tilgung nur in seltenen Ausnahmefällen
Kreditzinsen können Unterkunftskosten sein. Tilgungsraten trägt das Jobcenter grundsätzlich nicht. Denn durch die Tilgung wird Eigentum und damit Vermögen aufgebaut, und dazu darf die Grundsicherung nicht dienen.
Das BSG lässt allerdings enge Ausnahmen zu. Ist die Finanzierung erstens nahezu abgeschlossen, droht zweitens ohne weitere Tilgung der Verlust des selbst genutzten Eigenheims und liegen drittens die gesamten Finanzierungskosten nicht über den angemessenen Kosten einer Mietwohnung? Dann kann das Jobcenter ausnahmsweise eine Tilgung berücksichtigen. (BSG, 18.06.2008 – B 14/11b AS 67/06 R).
Keine pauschale Reparaturrücklage
Es gibt beim Grundsicherungsgeld keinen zusätzlichen Puffer für Reparaturen, wie ihn Hausbesitzer oft als Rücklage einplanen. Eine Übernahme des Jobcenters ist erst möglich bei konkreten und notwendigen Reparaturen (§ 22 Abs. 2 SGB II).
Als die Landwirtschaft noch ein Plus einbrachte, behielt Lászlós Familie immer eine Rücklage für die Instandhaltung des Hofes. Jetzt sieht er, dass in den nächsten Jahren das Dach erneuert werden muss. Dafür gibt es keinen Zuschuss des Jobcenters. Erst wenn das Dach seines bewohnten Wohnhauses tatsächlich undicht wird, kann ein konkreter Anspruch entstehen.
Das sollten Eigenheimbesitzer tun
Trennen Sie zuerst die beiden Fragen: Ist mein Haus als Vermögen geschützt? Und welche laufenden Kosten muss das Jobcenter übernehmen?
Listen Sie dann sämtliche Hauskosten einzeln auf. Reichen Sie Bescheide und Rechnungen getrennt ein: Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Müll, Gebäudeversicherung, Schuldzinsen und Heizkosten.
Bei einem Resthof oder einem Grundstück mit Nebengebäuden sollten Sie deutlich machen, welche Kosten auf das selbst genutzte Wohnhaus entfallen, und welche auf Scheunen, Gewerberäume oder sonstige Gebäudeteile.
Bei Reparaturen sollten Sie möglichst vor Beginn der Arbeiten einen Antrag stellen. Fotos, Schadensberichte und Kostenvoranschläge helfen Ihnen, die Notwendigkeit nachzuweisen.
Lehnt das Jobcenter pauschal ab, weil das Haus „zu groß“ sei oder Eigentümer Reparaturen grundsätzlich selbst zahlen müssten, dann prüfen Sie den Bescheid. Die Rechtsprechung verlangt eine differenziertere Entscheidung der Behörde im Einzelfall.
FAQ: Grundsicherung und Eigenheim
Bedeutet ein geschütztes Eigenheim, dass das Jobcenter alle Kosten zahlen muss?
Nein. Der Vermögensschutz verhindert zunächst nur, dass das Haus verwertet werden muss. Die laufenden Unterkunftskosten werden zusätzlich auf ihre Berücksichtigungsfähigkeit und Angemessenheit geprüft.
Was bedeutet die Karenzzeit beim Eigenheim?
Es gibt zwei unterschiedliche Wirkungen: Bei der Vermögensprüfung gelten während der Karenzzeit besondere Schutzregeln für selbst genutztes Wohneigentum. Daneben gelten eigene Karenzzeitregeln für die Höhe der Unterkunftskosten.
Übernimmt das Jobcenter eine Dach- oder Heizungsreparatur?
Notwendige und unabweisbare Reparaturen können nach § 22 Abs. 2 SGB II berücksichtigt werden. Eine reine Modernisierung oder Wertsteigerung genügt dagegen nicht.
Übernimmt das Jobcenter die Kreditrate?
Schuldzinsen können berücksichtigt werden. Tilgungsanteile grundsätzlich nicht. Nur in engen Ausnahmefällen hat das BSG auch eine Tilgung zugelassen.
Quellen
Bundessozialgericht, Urteil vom 18.06.2008 – B 14/11b AS 67/06 R
Bundessozialgericht, Urteil vom 07.07.2011 – B 14 AS 51/10 R
Bundessozialgericht, Urteil vom 21.06.2023 – B 7 AS 14/22 R
Bundessozialgericht, Urteil vom 17.07.2024 – B 7 AS 10/23 R
Sozialgesetzbuch II, §§ 12 und 22
- Über den Autor
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Dr. Utz Anhalt ist Buchautor, Publizist, Sozialrechtsexperte und Historiker. 2000 schloss er ein Magister Artium (M.A.) in Geschichte und Politik an der Universität Hannover ab. Seine Schwerpunkte liegen im Sozialrecht und Sozialpolitik. Er war wissenschaftlicher Mitarbeiter bei Dokumentationen für ZDF, History Channel, Pro7, NTV, MTV, Sat1.
