Altersvorsorge wird zur Kostenfalle: Wie eine Eigentumswohnung ein Rentner-Paar ruinieren kann
Eine abbezahlte Eigentumswohnung gilt für viele Menschen als sichere Altersvorsorge. Keine Miete mehr, überschaubare Wohnkosten und ein Sachwert, der im Notfall verkauft werden kann – so lautet zumindest die verbreitete Vorstellung.
Ein Fall aus dem sächsischen Mockrehna zeigt jedoch, wie schnell diese Rechnung scheitern kann. Ein Rentner-Ehepaar mit einer längst abbezahlten Wohnung sollte plötzlich mehr als 2.000 Euro zusätzlich im Monat an seine Wohnungseigentümergemeinschaft zahlen, obwohl das Paar selbst keine entsprechenden Schulden verursacht hatte.
Abbezahlte Wohnung – und trotzdem mehr als 2.300 Euro Wohnkosten
Iris und Klaus-Jürgen Schmidt hatten ihre Vier-Raum-Wohnung nach Medienberichten bereits vollständig abbezahlt. Das gemeinsame monatliche Einkommen des Ehepaars soll bei rund 2.200 Euro gelegen haben.
Trotzdem wurden von ihnen aufgrund der finanziellen Schwierigkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft monatlich 2.058,25 Euro als Sonderzahlung verlangt. Zusätzlich fiel die reguläre monatliche Umlage von rund 304 Euro an.
Damit hätten allein die Zahlungen für die Wohnung das gesamte verfügbare Monatseinkommen des Paares überstiegen. Lebensmittel, Strom, Versicherungen, Medikamente, Mobilität und andere Ausgaben wären dabei noch nicht einmal berücksichtigt gewesen.
Der Fall ist deshalb ein warnendes Beispiel dafür, dass eine schuldenfreie Wohnung nicht automatisch niedrige Wohnkosten garantiert. Wer eine Eigentumswohnung besitzt, trägt nicht nur die Kosten innerhalb der eigenen vier Wände, sondern hängt finanziell auch von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ab.
Die Ursache liegt in der Insolvenz eines großen Immobilieneigentümers
Die vier Wohnblöcke in Mockrehna umfassen nach regionalen Medienberichten rund 170 Wohneinheiten. Mehr als 100 davon gehörten der Thüringisch-Sächsischen Gesellschaft für Kommunales Wohnen mbH, kurz ThüSa, deren Wohnungen von der Vivet-Gruppe verwaltet wurden.
Ende 2025 und Anfang 2026 gerieten mehrere Unternehmen aus diesem Firmenumfeld in erhebliche Zahlungsschwierigkeiten. Im Februar 2026 wurde für die ThüSa die vorläufige Insolvenzverwaltung angeordnet; auch weitere Gesellschaften der Vivet-Gruppe befanden sich in Insolvenzverfahren.
Dadurch fehlte der Eigentümergemeinschaft Geld für laufende Rechnungen. Betroffen waren unter anderem Zahlungen an Versorger und Dienstleister, während gleichzeitig die Versorgung der Wohnanlage mit Wärme und Wasser sichergestellt werden musste.
Warum andere Wohnungseigentümer für Zahlungsausfälle einspringen können
Für Eigentümer klingt das zunächst widersprüchlich: Warum soll jemand mehr bezahlen, nur weil ein anderer Eigentümer seine Verpflichtungen nicht erfüllt?
Der Grund liegt in der Konstruktion einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Rechnungen für das Gemeinschaftseigentum, die Versorgung oder andere gemeinschaftliche Ausgaben müssen weiterhin bezahlt werden, selbst wenn ein einzelner Eigentümer seine Beiträge nicht überweist.
§ 28 Wohnungseigentumsgesetz erlaubt Eigentümern, Vorschüsse für die gemeinschaftlichen Kosten sowie spätere Nachschüsse zu beschließen. Dadurch kann eine Gemeinschaft zusätzliche Beiträge einfordern, wenn die vorhandenen Mittel nicht ausreichen.
Gerichte haben zudem mehrfach bestätigt, dass eine Sonderumlage grundsätzlich genutzt werden kann, um Liquiditätsprobleme einer Wohnungseigentümergemeinschaft aufzufangen. Das kann auch dann gelten, wenn die Finanzlücke ursprünglich durch den Zahlungsausfall eines anderen Eigentümers entstanden ist.
Besonders gefährlich wird ein insolventer Mehrheitseigentümer
Das finanzielle Risiko steigt erheblich, wenn zahlreiche Wohnungen innerhalb einer Anlage einem einzigen Unternehmen gehören. Fallen dessen Beiträge aus, fehlt nicht nur der Anteil einer einzelnen Wohnung, sondern möglicherweise ein großer Teil der laufenden Einnahmen der Gemeinschaft.
Das Kammergericht Berlin beschäftigte sich bereits mit einer vergleichbaren Situation. Bei der Zahlungsunfähigkeit eines Mehrheitseigentümers darf eine Eigentümergemeinschaft bei einer Sonderumlage sogar berücksichtigen, dass weitere Zahlungen dieses Eigentümers wahrscheinlich ebenfalls ausbleiben werden.
Auch der Bundesgerichtshof hat beschrieben, dass bei Zahlungsausfällen einzelner Wohnungseigentümer Deckungslücken entstehen können, die durch zusätzliche Beiträge ausgeglichen werden müssen. Für die zahlungsfähigen Eigentümer bedeutet das im schlimmsten Fall erhebliche zusätzliche finanzielle Belastungen.
In Mockrehna ging es zeitweise um 250.000 Euro
Bereits im Januar 2026 stand in Mockrehna eine Sonderumlage von insgesamt rund 250.000 Euro zur Diskussion. Sie sollte nach damaligen Berichten vor allem dazu dienen, die Versorgung und Zahlungsfähigkeit für weitere Wochen sicherzustellen.
Die Eigentümergemeinschaft bestand den Berichten zufolge aus rund 40 Mitgliedern. Ein erheblicher Teil der Wohnungen gehörte jedoch dem großen gewerblichen Eigentümer, dessen Zahlungen ausblieben.
Für kleinere private Eigentümer entstanden dadurch Beträge, die mit gewöhnlichem Hausgeld kaum noch vergleichbar waren. Beim Ehepaar Schmidt wurden 2.058,25 Euro monatlich zusätzlich zur regulären Umlage genannt.
Warum eine Eigentumswohnung niemals völlig kostenfrei wird
Eine abbezahlte Immobilie bedeutet lediglich, dass für den Kauf normalerweise keine Kreditraten mehr anfallen. Laufende Kosten bleiben jedoch bestehen.
Bei einer Eigentumswohnung kommen insbesondere Hausgeld, Verwaltungskosten, Grundsteuer, Versicherungen, Betriebskosten sowie Beiträge zur Erhaltungsrücklage hinzu. Werden größere Reparaturen notwendig und reicht die vorhandene Rücklage nicht aus, können weitere Zahlungen beschlossen werden.
Die Verbraucherzentrale warnt deshalb besonders bei älteren Wohnanlagen vor einer zu niedrigen Erhaltungsrücklage. Bereits eine größere Heizungsreparatur oder eine umfangreiche Gebäudesanierung kann vorhandene Rücklagen schnell aufzehren.
Sonderumlagen können fünf- oder sogar sechsstellige Beträge erreichen
Das Problem betrifft nicht ausschließlich Insolvenzen großer Eigentümer. Auch Dachsanierungen, Fassadenarbeiten, neue Heizungen, Aufzüge oder Schäden am Gemeinschaftseigentum können außergewöhnlich hohe Kosten auslösen.
Bei unzureichenden Rücklagen müssen Eigentümer dann zusätzliches Geld bereitstellen. Verbraucherschützer weisen darauf hin, dass entsprechende Forderungen je nach Gebäude und Eigentumsanteil fünf- oder sogar sechsstellige Größenordnungen erreichen können.
Für Erwerbstätige mit gutem Einkommen kann bereits eine Zahlung von 20.000 oder 30.000 Euro problematisch sein. Für Rentnerinnen und Rentner mit einem weitgehend festen Monatseinkommen kann eine solche Forderung existenzbedrohend werden.
Warum ein Verkauf dann ebenfalls schwierig werden kann
Theoretisch könnte ein Eigentümer versuchen, die Wohnung zu verkaufen. Praktisch kann genau das in einer finanziell angeschlagenen Wohnanlage schwierig werden.
Kaufinteressenten dürfen sich vor einem Erwerb unter anderem Eigentümerbeschlüsse, Abrechnungen und Informationen über anstehende Ausgaben ansehen. Eine hohe Sonderumlage, offene Forderungen oder die Insolvenz eines Groß- beziehungsweise Mehrheitseigentümers können den Verkaufswert erheblich drücken.
Auch die BILD berichtete beim Ehepaar Schmidt davon, dass sich die Wohnung nicht ohne Weiteres verkaufen lasse. Öffentlich frei zugängliche Details zu den konkreten Verkaufshindernissen enthält der Bericht allerdings nicht.
Eigentümer sollten vor dem Kauf nicht nur die eigene Wohnung prüfen
Wer eine Eigentumswohnung als Altersvorsorge kauft, sollte deshalb nicht ausschließlich Badezimmer, Fenster, Energieverbrauch oder Kaufpreis betrachten. Ebenso wichtig ist die wirtschaftliche Verfassung der gesamten Eigentümergemeinschaft.
Besondere Aufmerksamkeit verdienen die Höhe der Erhaltungsrücklage, geplante Sanierungen, bereits beschlossene Sonderumlagen und offene Forderungen. Auch die Eigentümerstruktur kann erhebliche Folgen haben.
Besitzt beispielsweise ein einzelnes Unternehmen einen sehr großen Anteil der Wohnungen, entsteht eine Abhängigkeit von dessen Zahlungsfähigkeit. Der Fall Mockrehna zeigt, welche Folgen diese Konstellation für kleinere Eigentümer haben kann.
Protokolle der Eigentümerversammlungen können Warnsignale enthalten
Vor dem Kauf sollten deshalb möglichst mehrere Protokolle vergangener Eigentümerversammlungen geprüft werden. Dort finden sich häufig Hinweise auf Reparaturstau, Streitigkeiten, ausstehende Zahlungen oder geplante Investitionen.
Auch Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht liefern wichtige Informationen. Nach § 28 WEG muss der Verwalter unter anderem einen Vermögensbericht erstellen, aus dem auch der Stand der Rücklagen hervorgeht.
Wer dort bereits hohe Zahlungsrückstände einzelner Eigentümer entdeckt, sollte die Ursache klären. Bei älteren Anlagen ist außerdem zu prüfen, ob die Rücklage zum Zustand des Gebäudes passt.
Der Lastenzuschuss kann Eigentümern mit kleiner Rente helfen
Geraten selbstnutzende Eigentümer wegen ihrer laufenden Wohnkosten finanziell unter Druck, kann Wohngeld eine Möglichkeit sein. Eigentümer erhalten dabei keinen Mietzuschuss, sondern den sogenannten Lastenzuschuss.
Berücksichtigt werden können unter anderem bestimmte Belastungen aus Finanzierung und Bewirtschaftung. Auch Eigentümer ohne laufenden Immobilienkredit sollten einen Anspruch nicht vorschnell ausschließen.
Gegen-Hartz hat ausführlich erläutert, unter welchen Voraussetzungen auch Eigentümer Wohngeld erhalten können: Lastenzuschuss 2026: Wohngeld auch für Eigentümer.
Eine außergewöhnlich hohe Sonderumlage wird über das Wohngeld allerdings nicht einfach in tatsächlicher Höhe erstattet. Die Wohngeldberechnung arbeitet bei bestimmten Bewirtschaftungskosten unter anderem mit Pauschalen und gesetzlichen Höchstbeträgen.
Auch Grundsicherung im Alter kommt unter Umständen infrage
Reicht eine geringe Rente nicht für den notwendigen Lebensunterhalt, kann auch Grundsicherung im Alter geprüft werden. Selbstgenutztes Wohneigentum schließt diese Leistung nicht automatisch aus.
Nach dem SGB XII können angemessene Unterkunftskosten grundsätzlich auch bei einer selbstgenutzten Eigentumswohnung berücksichtigt werden. Bei notwendigen Instandhaltungs- und Reparaturkosten sieht § 35a SGB XII ebenfalls Unterstützungsmöglichkeiten vor, wobei Angemessenheitsgrenzen und im Einzelfall auch Darlehen relevant werden können.
Ob eine Immobilie als geschütztes Vermögen gilt, hängt allerdings vom Einzelfall ab. Gegen-Hartz hat die aktuelle Rechtsprechung zur Angemessenheit von Wohneigentum bei Grundsicherung im Alter ausführlich dargestellt.
Wer Grundsicherung im Alter erhält, bekommt allerdings nicht gleichzeitig Wohngeld beziehungsweise Lastenzuschuss. Diese Leistungen schließen sich hinsichtlich der bereits berücksichtigten Wohnkosten grundsätzlich aus.
Können Sozialleistungen sogar bei einer Sonderumlage helfen?
Unter bestimmten Voraussetzungen können außergewöhnliche Kosten einer selbstbewohnten Eigentumswohnung sozialrechtlich relevant sein. Das Bundessozialgericht hat bereits entschieden, dass unabweisbare Kosten einer notwendigen Instandsetzung als Unterkunftsbedarf berücksichtigt werden können.
Eine von einer Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossene Sonderumlage für notwendige Instandhaltungsarbeiten kann deshalb unter bestimmten Voraussetzungen berücksichtigt werden. Gegen-Hartz hat dazu den Beitrag Bürgergeld: Jobcenter muss bei Wohneigentum Hausgeld zahlen veröffentlicht.
Der Mockrehnaer Fall unterscheidet sich allerdings von einer normalen Sanierungsumlage. Dort ging es den Berichten zufolge vor allem darum, finanzielle Ausfälle anderer Beteiligter sowie laufende Betriebskosten der Gemeinschaft aufzufangen.
Deshalb kann nicht pauschal davon ausgegangen werden, dass eine Sozialbehörde eine solche Forderung vollständig übernimmt. Betroffene sollten hohe Forderungen deshalb möglichst vor Zahlung sozialrechtlich und wohnungseigentumsrechtlich prüfen lassen.
Gegen eine Sonderumlage kann juristischer Widerstand möglich sein
Eine beschlossene Sonderumlage ist nicht allein deshalb rechtmäßig, weil die Mehrheit dafür gestimmt hat. Auch Beschlüsse einer Eigentümergemeinschaft müssen die gesetzlichen Anforderungen erfüllen.
In Mockrehna wollten sich die betroffenen privaten Eigentümer nach Medienberichten juristisch gegen die Zahlungen wehren. Bei einem weiteren Treffen am 16. Februar 2026 wurde demnach gegen eine weitere Sonderumlage gestimmt.
Ob ein Beschluss angreifbar ist, hängt jedoch von seiner Ausgestaltung, dem Finanzbedarf, der Verteilung der Kosten und weiteren Umständen ab. Wegen der gesetzlichen Fristen sollten Betroffene bei hohen Forderungen frühzeitig anwaltlichen Rat einholen.
Die Insolvenz des Eigentümers beseitigt dessen Schulden gegenüber der Gemeinschaft nicht automatisch
Wichtig ist außerdem: Wenn ein großer Eigentümer insolvent wird, verschwinden seine Verpflichtungen gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht einfach. Forderungen können je nach Zeitpunkt und rechtlicher Einordnung als Insolvenzforderungen oder als Verpflichtungen der Insolvenzmasse behandelt werden.
Die rechtliche Abgrenzung kann kompliziert sein. Für die privaten Eigentümer besteht das praktische Problem trotzdem darin, dass Rechnungen der Gemeinschaft kurzfristig bezahlt werden müssen, während die Durchsetzung von Forderungen gegen einen insolventen Eigentümer Zeit benötigt.
Genau deshalb können solche Situationen zu enormen Liquiditätsproblemen führen. Das Geld wird heute für Wasser, Wärme oder andere Rechnungen benötigt, während mögliche Rückzahlungen erst sehr viel später erreichbar sind.
Der Insolvenzverwalter wollte die Versorgung stabilisieren
Im Februar 2026 wurde Rechtsanwalt Andreas Kleinschmidt zum vorläufigen Insolvenzverwalter der Gesellschaften der Vivet-Gruppe bestellt. Die Gruppe hielt nach Angaben der Kanzlei über rund 20 Gesellschaften etwa 7.000 Wohneinheiten, vor allem in kleineren und mittleren Städten Mittel- und Ostdeutschlands.
Der Insolvenzverwalter erklärte damals, dass Kontakte zu Versorgern und Dienstleistern aufgenommen worden seien, um Strom, Wärme und Wasser zu sichern beziehungsweise wiederherzustellen. Auch eine geordnete Verwaltung der Immobilien sollte wieder aufgebaut werden.
Für betroffene Eigentümer bedeutete dies zumindest die Aussicht auf eine Stabilisierung. Die bereits entstandenen finanziellen Probleme innerhalb einzelner Eigentümergemeinschaften waren damit jedoch nicht automatisch beseitigt.
Eigentumswohnungen bleiben eine mögliche Altersvorsorge – aber nicht ohne Risiko
Der Fall aus Mockrehna spricht nicht grundsätzlich gegen Wohneigentum. Eine abbezahlte Wohnung kann die Wohnkosten im Alter erheblich reduzieren und bietet vielen Menschen dauerhaft Sicherheit.
Problematisch wird es jedoch, wenn der Kaufpreis nahezu das gesamte Vermögen bindet und daneben keine ausreichenden finanziellen Reserven vorhanden sind. Eigentümer müssen auch nach vollständiger Tilgung jederzeit mit größeren Ausgaben rechnen.
Besonders bei Wohnungseigentum hängt die finanzielle Situation außerdem von Entscheidungen und Problemen der gesamten Gemeinschaft ab. Wer seine Altersvorsorge plant, sollte deshalb neben dem Wert der Wohnung ausreichend liquide Rücklagen behalten.
Häufige Fragen zur Eigentumswohnung als Altersvorsorge
1. Kann eine abbezahlte Eigentumswohnung tatsächlich zur finanziellen Belastung werden?
Ja. Auch ohne Immobilienkredit bleiben Hausgeld, Grundsteuer, Betriebskosten, Erhaltungsrücklage und mögliche Sonderumlagen bestehen.
Besonders hohe Forderungen können entstehen, wenn größere Reparaturen notwendig werden oder andere Wohnungseigentümer ihre Beiträge nicht mehr zahlen können.
2. Muss ich für Schulden anderer Wohnungseigentümer bezahlen?
Die persönlichen Schulden eines Nachbarn werden nicht einfach auf andere Eigentümer übertragen. Entsteht durch dessen Zahlungsausfall jedoch eine Liquiditätslücke bei der Wohnungseigentümergemeinschaft, kann die Gemeinschaft zusätzliche Beiträge beschließen, um ihre eigenen Rechnungen weiterhin bezahlen zu können.
Das wirtschaftliche Ergebnis kann deshalb dazu führen, dass zahlungsfähige Eigentümer vorübergehend deutlich mehr Geld bereitstellen müssen.
3. Kann eine Sonderumlage beliebig hoch sein?
Nein. Sie muss auf einem wirksamen Beschluss beruhen und einen nachvollziehbaren Finanzbedarf der Eigentümergemeinschaft abdecken.
Bei finanziellen Schwierigkeiten eines anderen Eigentümers darf ein zu erwartender weiterer Zahlungsausfall allerdings unter bestimmten Voraussetzungen bereits bei der Finanzplanung berücksichtigt werden.
4. Können Rentner mit Eigentumswohnung Wohngeld erhalten?
Ja. Selbstnutzende Eigentümer können bei niedrigem Einkommen einen Lastenzuschuss beantragen.
Ein Anspruch kann sogar bestehen, wenn die Wohnung bereits abbezahlt ist, weil auch bestimmte Bewirtschaftungskosten in die Berechnung einfließen.
5. Muss eine Eigentumswohnung verkauft werden, bevor Grundsicherung im Alter gezahlt wird?
Nicht automatisch. Ein angemessenes selbstgenutztes Eigenheim beziehungsweise eine angemessene Eigentumswohnung kann als geschütztes Vermögen behandelt werden.
Entscheidend ist eine Betrachtung der konkreten Immobilie und der persönlichen Umstände. Die Rechtsprechung berücksichtigt dabei unter anderem Wohnfläche, Wert und weitere Eigenschaften des Wohneigentums.
6. Was sollte man vor dem Kauf einer Eigentumswohnung für das Alter prüfen?
Besonders wichtig sind Jahresabrechnungen, Wirtschaftsplan, Vermögensbericht, Höhe der Erhaltungsrücklage sowie die Protokolle vergangener Eigentümerversammlungen. Auch größere Zahlungsrückstände und die Eigentümerstruktur sollten überprüft werden.
Wer erkennt, dass ein einziges Unternehmen einen sehr großen Anteil der Anlage besitzt, sollte außerdem bedenken, welche Folgen dessen finanzielle Schwierigkeiten für die übrigen Eigentümer haben könnten. Der Fall Mockrehna zeigt, dass dieses Risiko im Extremfall die gesamte private Altersplanung gefährden kann.
- Über den Autor
- Letzte Beiträge des Autors
Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
